Можайское ш., 74 км от МКАД
Макеиха д., Рузский гор. округ
Дом 49 м², участок 15 сот., 2023 год.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 01.03.2026.
Рейтинг 40/100 · уверенность 61 %
Земля ≈142 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 2,14 млн → дом ≈862 тыс. ₽, 18 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 52 тыс.–144 тыс. ₽/м², медиана 92 тыс.
Ремонт ≈980 тыс., покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,94 млн / целевая ≈4,45 млн / пессимист. ≈3,95 млн → от пессимистичной прибыль ≈424 тыс. ₽, маржа 11 %, ROI 12 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Садовая ≈4,8 км по прямой; до МКАД 74 км, на машине ≈1 ч 16 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №25130
Рейтинг 40/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 42 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 24 % | 10.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 37 % | 7.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 78 % | 5.1 |
| участок | 5 | 100 % | 6.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 64 % | 10 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 142 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 2 138 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 862 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 592 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Макеиха д. | 20 сот. | 3 000 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Макеиха д. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Макеиха д. | 4 сот. | 1 650 000 | 412 500 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Садко СНТ | 6 сот. | 1 700 000 | 283 333 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ветеран-2 СНТ | 20 сот. | 2 800 000 | 140 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Макеиха д. | 20 сот. | 3 000 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Дружба-2 СНТ | 12 сот. | 2 500 000 | 208 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Белобородово СНТ | 6 сот. | 900 000 | 150 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Ботино д. | 15 сот. | 1 450 000 | 96 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Ботино д. | 30 сот. | 3 000 000 | 100 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 49 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 980 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 52 083 / 91 875 / 143 737 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 943 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 696 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 449 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 954 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 424 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 11 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 12 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.4 км | Железнодорожник СНТ | 48 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 52 083 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Старониколаево д. | 50 м² | 19 сот. | 5 490 000 | 109 800 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Имени Мичурина СНТ | 50 м² | 8 сот. | 3 200 000 | 64 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Руза Резорт КП | 48 м² | 8,7 сот. | 4 500 000 | 93 750 | снято (цена объявления) 03.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.4 км | Григорово д. | 48,7 м² | 15,5 сот. | 7 000 000 | 143 737 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.5 км | Григорово д. | 50 м² | 8 сот. | 4 500 000 | 90 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Красотино д. | 56 м² | 16 сот. | 6 500 000 | 116 071 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.2 км | Еремино д. | 50,8 м² | 19,9 сот. | 7 000 000 | 137 795 | снято (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Дороховы дачи КП | 60 м² | 8 сот. | 4 999 999 | 83 333 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.7 км | Борисьево СНТ | 48 м² | 8,6 сот. | 3 490 000 | 72 708 | снято (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.03.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
все вопросы по телефону