Можайское ш., 53 км от МКАД
Тучково пгт, Рузский гор. округ
Дом 45,5 м², участок 3,9 сот., кирпич.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 30.09.2026.
Рейтинг 32/100 · уверенность 58 %
Земля ≈440 тыс. ₽/сот. × 3,9 сот. = 1,71 млн → дом ≈1,79 млн ₽, 39 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км, 102 тыс.–156 тыс. ₽/м², медиана 133 тыс.
Ремонт ≈810 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,28 млн / целевая ≈4,75 млн / пессимист. ≈4,22 млн → от пессимистичной прибыль ≈437 тыс. ₽, маржа 10 %, ROI 12 %.
Коммуникации: центральный водопровод; отопление — есть; свет — есть.
До ст. Тучково ≈1 км по прямой; до МКАД 53 км, на машине ≈1 ч 09 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25124
Рейтинг 32/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 8 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 23 % | 9.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 67 % | 12.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | 2 % | 0.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 439 509 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 714 000 ₽ (3,9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 786 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 39 253 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Тучково пгт | 38 сот. | 19 000 000 | 500 000 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Тучково пгт | 16 сот. | 6 900 000 | 431 250 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Тучково пгт | 50 сот. | 70 000 000 | 1 400 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Тучково пгт | 18 сот. | 4 000 000 | 222 222 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Тучково пгт | 9,4 сот. | 5 600 000 | 595 745 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Тучково пгт | 7 сот. | 4 200 000 | 600 000 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Тучково пгт | 13,5 сот. | 13 700 000 | 1 014 815 | снят (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Тучково пгт | 16,8 сот. | 7 800 000 | 464 286 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Тучково пгт | 7 сот. | 4 500 000 | 642 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Тучково пгт | 11,7 сот. | 3 800 000 | 324 786 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 810 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 102 249 / 133 411 / 155 938 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 278 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 014 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 750 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 222 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 437 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 10 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 12 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | Тучково пгт | 57,7 м² | 5,4 сот. | 3 600 000 | 62 392 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.3 км | 48,9 м² | 2 сот. | 5 000 000 | 102 249 | снято (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 12 км | Старый городок пос. | 43,1 м² | 5 сот. | 5 750 000 | 133 411 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15 км | Акулово д. | 57,2 м² | 4,4 сот. | 7 249 999 | 126 748 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15 км | Акулово д. | 32 м² | 4,5 сот. | 4 990 000 | 155 938 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.09.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом расположен в центре Тучково, до всей инфраструктуры идти 5-10 минут: магазины, поликлиника 3 детских садика, школа, пункты выдачи, ж д станция, аптеки и т п. В доме электричество, газовое отопление, центральный водопровод. Туалет и душевая кабинка находятся в доме. Есть гараж, дорога асфальтированная. Дом предназначен для круглогодичного проживания. Категория земель Ижс. По всем вопросам звоните. Возможен обмен на квартиру в Тучково.