Можайское ш., 41 км от МКАД
Калинка СНТ, Одинцовский гор. округ
Дом 40 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 2,9 млн; первая цена 2,6 млн ₽ от 14.08.2026.
Рейтинг 50/100 · уверенность 61 %
Земля ≈406 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 2,44 млн → дом ≈64 тыс. ₽, 2 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 45 тыс.–122 тыс. ₽/м², медиана 85 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,83 млн / целевая ≈3,44 млн / пессимист. ≈3,06 млн → от пессимистичной прибыль ≈135 тыс. ₽, маржа 4 %, ROI 5 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Кубинка I ≈0,7 км по прямой; до МКАД 41 км, на машине ≈52 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25090
Рейтинг 50/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 20 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 9 % | 4.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 84 % | 16.4 |
| торг | 5 | 92 % | 6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 15.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 405 952 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 436 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 64 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 1 600 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Калинка СНТ | 12 сот. | 5 600 000 | 466 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Калинка СНТ | 6,2 сот. | 2 300 000 | 370 968 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | 7 сот. | 3 400 000 | 485 714 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 23 сот. | 15 000 000 | 652 174 | снят (цена объявления) 16.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 15 сот. | 7 000 000 | 466 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 25 сот. | 15 000 000 | 600 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | Солнечное СНТ | 7,9 сот. | 1 950 000 | 246 835 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 7 сот. | 2 700 000 | 385 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | Труженик СНТ | 6 сот. | 2 800 000 | 466 667 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | 10 сот. | 13 000 000 | 1 300 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 45 000 / 84 507 / 121 579 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 825 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 634 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 442 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 060 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 135 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 4 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 5 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.3 км | Троицкое с. | 41,6 м² | 7,4 сот. | 5 057 700 | 121 579 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Ветка Герцена пос. | 36 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 111 111 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Рязань д. | 40 м² | 6 сот. | 6 500 000 | 162 500 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Лесная Поляна-66 СНТ | 50 м² | 8 сот. | 2 250 000 | 45 000 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Станция Петелино пос. | 43,7 м² | 7,4 сот. | 3 800 000 | 86 957 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Роща СНТ | 49,7 м² | 6 сот. | 4 200 000 | 84 507 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Энергия СНТ | 49 м² | 7,2 сот. | 5 000 000 | 102 041 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Трасна СНТ | 50 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 80 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Асаково СНТ | 50 м² | 8,3 сот. | 3 590 000 | 71 800 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Татарки д. | 49 м² | 8 сот. | 3 200 000 | 65 306 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.08.2026 | 2 600 000 | история площадки |
| 20.08.2026 | 2 500 000 (−100 000) | история площадки |
| 23.08.2026 | 2 300 000 (−200 000) | история площадки |
| 03.10.2026 | 2 900 000 (+600 000) | история площадки |
| 24.10.2026 | 2 500 000 (−400 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Id 391325. Двухэтажный дом на участке 6 соток рядом со станцией Кубинка-1. 7 минут ходьбы по асфальтированной дороге от жд вокзала Кубинка до садоводства. Участок сухой, ухоженный, чистый, много плодовых деревьев и кустарников. Большинство собственников проживает в поселке круглогодично. Разрешено строительство капитальных домов на фундаменте для постоянного проживания. Можно присоединить к центральной канализации, которая есть в поселке. Садоводство охраняется, есть шлагбаум. Участок зарегистрирован, дом зарегистрирован. Документы чистые, полностью готовы к выходу на сделку.