Можайское ш., 54 км от МКАД
Имени Мичурина СНТ, Одинцовский гор. округ
Дом 50 м², участок 8 сот., брус.
Цена 3,2 млн ₽, снижали с 3,8 млн; первая цена 3,8 млн ₽ от 01.07.2026.
Рейтинг 36/100 · уверенность 67 %
Земля ≈250 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 2 млн → дом ≈1,2 млн ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 44 тыс.–102 тыс. ₽/м², медиана 68 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,58 млн / целевая ≈3,22 млн / пессимист. ≈2,86 млн → от пессимистичной прибыль −658 тыс. ₽, маржа −23 %, ROI −19 %.
Коммуникации: центральный водопровод; нет септика (туалет вне дома); свет — есть; в описании: баня.
До ст. Театральная ≈2,8 км по прямой; до МКАД 54 км, на машине ≈1 ч 05 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25081
Рейтинг 36/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 16 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 66 % | 12 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 94 % | 5.7 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 46 % | 6.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 250 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 000 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 200 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Труфановка д. | 10 сот. | 2 100 000 | 210 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Труфановка д. | 10 сот. | 1 770 000 | 177 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ромашка СНТ | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Тучково пгт | 15 сот. | 5 000 000 | 333 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Тучково пгт | 7,2 сот. | 3 000 000 | 416 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Тучково пгт | 12 сот. | 4 200 000 | 350 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Химик СНТ | 8 сот. | 2 000 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Дубки пос. | 7 сот. | 2 500 000 | 357 143 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Викинг СНТ | 10 сот. | 2 900 000 | 290 000 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Викинг СНТ | 5 сот. | 1 250 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 43 750 / 68 441 / 102 381 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 577 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 398 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 219 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 862 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -658 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −23 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −19 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.5 км | Григорово д. | 50 м² | 8 сот. | 4 500 000 | 90 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Крутицы д. | 50 м² | 6 сот. | 8 500 000 | 170 000 выброс, не в счёт | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Фобос СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 64 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Горняк СНТ | 54,5 м² | 10 сот. | 3 300 000 | 60 550 | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Макеиха д. | 50 м² | 6 сот. | 2 480 000 | 49 600 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Московский Садовод СНТ | 52,6 м² | 5 сот. | 3 600 000 | 68 441 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Асаково СНТ | 50 м² | 8,3 сот. | 3 590 000 | 71 800 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Эхо СНТ | 48 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 43 750 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Григорово д. | 42 м² | 10 сот. | 4 300 000 | 102 381 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Тучково пгт | 39 м² | 5 сот. | 3 300 000 | 84 615 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.07.2026 | 3 800 000 | история площадки |
| 10.07.2026 | 3 600 000 (−200 000) | история площадки |
| 19.07.2026 | 3 500 000 (−100 000) | история площадки |
| 03.08.2026 | 3 300 000 (−200 000) | история площадки |
| 28.08.2026 | 3 200 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Обл. Московская, р-н Одинцовский, с/о Крымский, в районе дер. Труфановка, с/т "им. Мичурина", уч. 27/1. Собственность. 50-50-96/024/2012-292 от 11.04.2012. Кадастровый номер участка: 50:20:0100907:146. Площадь дома:_ кв. М. Площадь участка: 7,95, Категория земель: Земли сельскохозяйственного назначения. Вид разрешенного использования: Для cадоводства. Этажность: 1. Продаю дом в Снт имени Мичурина. Отличное направление для загородного проживания. О доме: жидой дом-баня. Второй дом используется как склад. О коммуникациях: электричество, вода центральное водоснабжение (функционирует с мая по октябрь), канализация на улице. В доме газовая плита с двумя балонами. Об участке: земельный участок площадью 7,95 соток. Категория земель: земли сельскохозяйственного назначения. Разрешенное использование: для садоводства. Участок ровный. Забор сплошной доска, высота 2 метра. Нa учaсткe расположены строения: дом-баня, 2 сарая (в одном можно ночевать) (второй из них старый дом) туалет, металлокаркасная теплица без покрытия. На участке плодовые деревья и кустарники: яблони, слива и другие растения. Участок расположен рядом с лесом. О Снт: в Снт 450 участков, которые раздавались организациям: Мосфильм, Министерств Внешней торговли СССР, Большой театр, Тэц12, институту Марксизма Ленинизма при ЦК Кпсс и др. На территории Снт есть продуктовый магазин, где можно купить все необходимое. Об инфраструктуре: Снт находится рядом с Тучково вся инфрастуктура в пешей доступности: магазины, Мфц, пункты выдачи Озон, Вайлдберриз, Яндекс маркет. Транспортная доступность: подъезд к участку по хорошей широкой дороге). До Мкад 1 час на автомобиле по Минскому шоссе 65 км. Электричка до ст. Тучково или Театральная отправляется с Белорусского вокзала. От ст. Тучково до 4,7 км, от станции Театральная 3,7 км. До остановки общественного транспорта 1 км. О документах: участок оформлен в собственность, поставлен на кадастровый учет. Документы проверены и готовы к продаже. Долгов и обременений нет. Один взрослый собственник более 10 лет. Просмотр по предварительной договоренности.