Можайское ш., 54 км от МКАД
Имени Мичурина СНТ, Одинцовский гор. округ
Дача 54 м², участок 7,8 сот., брус.
Цена 2,2 млн ₽, снижали с 2,49 млн; первая цена 2,49 млн ₽ от 25.10.2026.
Рейтинг 36/100 · уверенность 61 %
Земля ≈178 тыс. ₽/сот. × 7,8 сот. = 1,39 млн → дом ≈814 тыс. ₽, 15 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 35 тыс.–108 тыс. ₽/м², медиана 46 тыс.
Ремонт ≈980 тыс., покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,57 млн / целевая ≈2,31 млн / пессимист. ≈2,05 млн → от пессимистичной прибыль −797 тыс. ₽, маржа −39 %, ROI −28 %.
Коммуникации: летний водопровод; нет септика (туалет вне дома).
До ст. Театральная ≈2,9 км по прямой; до МКАД 54 км, на машине ≈1 ч 05 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25071
Рейтинг 36/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 83 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 66 % | 12 |
| торг | 5 | 78 % | 4.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 93 % | 5.7 |
| участок | 5 | 35 % | 2.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 71 % | 10.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 177 725 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 386 000 ₽ (7,8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 814 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 15 074 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Имени Мичурина СНТ | 8 сот. | 1 000 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Труфановка д. | 10 сот. | 1 770 000 | 177 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Труфановка д. | 10 сот. | 2 100 000 | 210 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ромашка СНТ | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Викинг СНТ | 10 сот. | 2 900 000 | 290 000 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Викинг СНТ | 5 сот. | 1 250 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Труфановка д. | 10 сот. | 1 799 000 | 179 900 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Мичуринец-69 СНТ | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Дубки пос. | 7 сот. | 2 500 000 | 357 143 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Химик СНТ | 8 сот. | 2 000 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 54 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 980 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 34 662 / 45 909 / 108 333 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 566 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 438 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 309 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 053 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -797 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −39 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −28 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Имени Мичурина СНТ | 50 м² | 7,7 сот. | 2 000 000 | 40 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Тучково пгт | 48 м² | 7 сот. | 5 200 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Лесная Поляна Минфина России СНТ | 55 м² | 6,5 сот. | 2 300 000 | 41 818 | снято (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | ГАБТ СНТ | 60 м² | 8,3 сот. | 5 500 000 | 91 667 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Эдельвейс СНТ | 57,7 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 34 662 | снято (цена объявления) 28.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Ветерок СНТ | 60 м² | 5,7 сот. | 2 500 000 | 41 667 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Урожай СНТ | 50 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 90 000 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Крутицы д. | 50 м² | 6 сот. | 1 990 000 | 39 800 | снято (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Здоровье СНТ | 51 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 56 863 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Фобос СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.10.2026 | 2 490 000 | история площадки |
| 30.10.2026 | 2 300 000 (−190 000) | история площадки |
| 04.11.2026 | 2 200 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Прoдaется летняя дaчa в Сht имeни Мичуpинa, Одинцовcкого р-нa пo Мoжайскoму шoсcе, 65 км. ЖД станции Тучково, Театральная. Участок 7,8 coток, очищен от старых деревьев, выровнен. На участке 2х этаж. Дом и 1 этаж. Домик с комнатой. Дом старенький летний, но уютный, в доме кухня-веранда, прихожая и комната отдыха + комната на 2 этаже. Водопровод на участке, летний центральный. Туалет на улице. Снт большое 400 участков, на территории магазин, по границе лес. Документы в порядкe, один собственник, готов к пpодaже.