Можайское ш., 54 км от МКАД
Имени Мичурина СНТ, Одинцовский гор. округ
Дача 90 м², участок 8,2 сот., брус.
Цена 2,77 млн ₽, снижали с 2,85 млн; первая цена 2,8 млн ₽ от 25.05.2026.
Рейтинг 33/100 · уверенность 63 %
Земля ≈178 тыс. ₽/сот. × 8,2 сот. = 1,46 млн → дом ≈1,31 млн ₽, 15 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 26 тыс.–55 тыс. ₽/м², медиана 34 тыс.
Ремонт ≈1,7 млн, покупка после торга ≈2,35 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,09 млн / целевая ≈2,78 млн / пессимист. ≈2,47 млн → от пессимистичной прибыль −1,58 млн ₽, маржа −64 %, ROI −39 %.
Коммуникации: в описании: печь, газ.
До ст. Театральная ≈2,8 км по прямой; до МКАД 54 км, на машине ≈1 ч 05 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25059
Рейтинг 33/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 40 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 66 % | 12 |
| торг | 5 | 19 % | 1.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 94 % | 5.7 |
| участок | 5 | 38 % | 2.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 73 % | 10.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 177 725 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 457 000 ₽ (8,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 313 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 14 589 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Имени Мичурина СНТ | 8 сот. | 1 000 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Труфановка д. | 10 сот. | 1 770 000 | 177 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Труфановка д. | 10 сот. | 2 100 000 | 210 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ромашка СНТ | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Труфановка д. | 10 сот. | 1 799 000 | 179 900 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Химик СНТ | 8 сот. | 2 000 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Мичуринец-69 СНТ | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ромашка СНТ | 2,5 сот. | 1 100 000 | 440 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Викинг СНТ | 10 сот. | 2 900 000 | 290 000 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Тучково пгт | 7,2 сот. | 3 000 000 | 416 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 90 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 250 / 34 242 / 55 000 |
| цена объекта | 2 770 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 354 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 090 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 936 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 781 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 472 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 582 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −64 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −39 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Труфановка д. | 89,1 м² | 8 сот. | 3 600 000 | 40 404 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Мичуринец-69 СНТ | 88 м² | 8 сот. | 4 300 000 | 48 864 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Заря СНТ | 90 м² | 8 сот. | 4 900 000 | 54 444 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Пенсионер СТ | 95 м² | 8,7 сот. | 2 950 000 | 31 053 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ромашка СНТ | 84,2 м² | 8,2 сот. | 3 100 000 | 36 817 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Имени Мичурина СНТ | 100 м² | 11,3 сот. | 5 500 000 | 55 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Труд-2 СНТ | 90 м² | 6 сот. | 2 850 000 | 31 667 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Калина СНТ | 97 м² | 6,2 сот. | 3 000 000 | 30 928 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Заря СНТ | 80 м² | 8 сот. | 2 100 000 | 26 250 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Анашкино пос. | 88 м² | 10 сот. | 2 400 000 | 27 273 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.05.2026 | 2 800 000 | история площадки |
| 02.06.2026 | 2 850 000 (+50 000) | история площадки |
| 12.07.2026 | 2 770 000 (−80 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 770 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается летняя дача в 60 км от Мкад по Можайскому шоссе, На участке 8,16 соток расположен уютный, двухэтажный дом 90кв, м в Снт имени Мичурина, Одинцовского района. Все документы в порядке, готов к продаже! Внутри пять просторных комнат и веранда. Отделанных деревом, создающим теплую атмосферу. Дом оснащен печным отоплением, газ(Балонный), центральным водоснабжением. Туалет и душ находится на улице. На территории участка растут плодовые деревья и кустарники, а также есть сарай До ближайшей остановки общественного транспорта легко добраться пешком.