Можайское ш., 23 км от МКАД
Глория-2 СНТ, Одинцовский гор. округ
Дача 66,2 м², участок 6 сот.
Цена 3,3 млн ₽; цена не менялась с 16.09.2026.
Рейтинг 40/100 · уверенность 62 %
Земля ≈548 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 3,29 млн → дом ≈15 тыс. ₽, 227 ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 40 тыс.–125 тыс. ₽/м², медиана 69 тыс.
Ремонт ≈1,22 млн, покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,52 млн / целевая ≈4,07 млн / пессимист. ≈3,61 млн → от пессимистичной прибыль −415 тыс. ₽, маржа −12 %, ROI −10 %.
Коммуникации: колодец; отопление — печь.
До ст. Хлюпино ≈1,4 км по прямой; до МКАД 23 км, на машине ≈43 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25048
Рейтинг 40/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 48 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 547 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 3 285 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 15 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 227 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Хлюпино д. | 10 сот. | 5 300 000 | 530 000 | снят (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Хлюпино д. | 9,3 сот. | 9 870 000 | 1 061 290 | снят (цена объявления) 23.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Хлюпино д. | 7,9 сот. | 7 950 000 | 1 006 329 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Хлюпино д. | 6 сот. | 3 750 000 | 625 000 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Хлюпино д. | 6 сот. | 3 600 000 | 600 000 | снят (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Захарово д. | 7,5 сот. | 6 000 000 | 800 000 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Хлюпино д. | 8,2 сот. | 7 500 000 | 914 634 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Хлюпино д. | 5 сот. | 3 700 000 | 740 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Хлюпино д. | 10 сот. | 4 750 000 | 475 000 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Хлюпино СНТ | 45 сот. | 19 400 000 | 431 111 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 66,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 224 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 000 / 69 382 / 125 000 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 518 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 292 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 066 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 614 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -415 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −12 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −10 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Глория-2 СНТ | 64 м² | 6 сот. | 6 800 000 | 106 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Вяземы СНТ | 65 м² | 6 сот. | 3 550 000 | 54 615 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Ява СНТ | 66 м² | 6 сот. | 4 800 000 | 72 727 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Грань СНТ | 70 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Солнечное СНТ | 60 м² | 6,9 сот. | 7 500 000 | 125 000 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Грань СНТ | 60 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 83 333 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Кварц СНТ | 63 м² | 7 сот. | 6 000 000 | 95 238 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Молоденово-4 КП | 62,5 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 40 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Родник СНТ | 63,6 м² | 6 сот. | 4 200 000 | 66 038 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Глобус СНТ | 72 м² | 7,2 сот. | 3 700 000 | 51 389 | снято (цена объявления) 01.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.09.2026 | 3 300 000 | история площадки |
| 05.10.2026 | 3 200 000 (−100 000) | история площадки |
| 05.11.2026 | 3 300 000 (+100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок 6 соток в тихом месте в 40 км от Мкад. Разрешение пользования земельного участка: предназначен для возведения одного жилого дома (садового дома), а также размещения вспомогательных построек, необходимых для обслуживания, для ведения садоводства и огородничества (подтверждено Гпзу). На участке находится сборнощитой дом, колодец, сарай (под снос), частично потребуется восстановить забор. Двухэтажный дом пригоден для летнего проживания и межсезонья: на первом этаже терраса, кухня, гостиная и спальня, на втором ещё две спальни. Отопление печь, вода через колодец. Сразу за участком начинается лес, позади участка есть 3 свободные сотки, которые можно оформить самостоятельно по кадастровой стоимости. Лёгкий заезд с Цкад, на въезде в Снт установлены автоматические ворота. Участок в пешей доступности ЖД-станций "Хлюпино" или "Захарово" (15-20 мин.). Код пользователя: 208552. Номер в базе: 14019769.