Можайское ш., 40 км от МКАД
Проект СНТ, Одинцовский гор. округ
Дача 50 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 06.11.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 59 %
Земля ≈277 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,66 млн → дом ≈1,84 млн ₽, 37 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 56 тыс.–180 тыс. ₽/м², медиана 79 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,81 млн / целевая ≈3,43 млн / пессимист. ≈3,05 млн → от пессимистичной прибыль −929 тыс. ₽, маржа −31 %, ROI −23 %.
Коммуникации: в описании: колодец, нет септика (туалет на улице).
До ст. Кубинка II ≈1,6 км по прямой; до МКАД 40 км, на машине ≈53 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25046
Рейтинг 24/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 75 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 86 % | 15.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 9 % | 1.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 277 049 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 662 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 838 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 36 760 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Мотель СНТ | 6,5 сот. | 2 390 000 | 367 692 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Солнечное СНТ | 7,9 сот. | 1 950 000 | 246 835 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Труженик СНТ | 6 сот. | 2 800 000 | 466 667 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Лужок СНТ | 6 сот. | 2 750 000 | 458 333 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Энергия-2 СНТ | 3 сот. | 3 300 666 | 1 100 222 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | 23 сот. | 15 000 000 | 652 174 | снят (цена объявления) 16.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | Родник-15 СНТ | 10 сот. | 5 000 000 | 500 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Калинка СНТ | 12 сот. | 5 600 000 | 466 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | 10 сот. | 1 990 000 | 199 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | Кактус СТ | 6,6 сот. | 1 590 000 | 240 909 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 55 556 / 79 174 / 180 000 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 807 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 617 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 426 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 046 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -929 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −31 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −23 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3 км | Роща СНТ | 48 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 72 917 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Аида СПК | 55,6 м² | 7 сот. | 4 750 000 | 85 432 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Роща СНТ | 44 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 56 818 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Лесная Поляна СНТ | 45 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 88 889 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Энергия СНТ | 45 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 55 556 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Электротехник СНТ | 48 м² | 6,3 сот. | 2 900 000 | 60 417 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Здоровье СНТ | 51 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 56 863 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Аида СПК | 60 м² | 7,1 сот. | 6 500 000 | 108 333 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Роща СНТ | 60 м² | 6 сот. | 7 000 000 | 116 667 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Союз СНТ | 50 м² | 6 сот. | 9 000 000 | 180 000 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.11.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 08.11.2026 18:00 | новый объект | — → 3 500 000 |
Описание
Продается уютная дача площадью 50 м2 с участком 6 соток в Снт. В доме мансарда и три комнаты, на участке колодец для водоснабжения. Санузел расположен на улице. Участок огорожен забором, есть место для парковки автомобиля. До ближайшей железнодорожной станции 15-20 мин. Прекрасное место для отдыха на природе.