Можайское ш., 63 км от МКАД
Ёлочка СНТ, Одинцовский гор. округ
Дом 25 м², участок 6 сот., 2009 год.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 15.08.2026.
Рейтинг 21/100 · уверенность 58 %
Земля ≈157 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 942 тыс. → дом ≈2,06 млн ₽, 82 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км, 58 тыс.–170 тыс. ₽/м², медиана 96 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,43 млн / целевая ≈2,19 млн / пессимист. ≈1,95 млн → от пессимистичной прибыль −1 млн ₽, маржа −52 %, ROI −34 %.
Коммуникации: отопление — печь; свет — есть; в описании: колодец.
До ст. Театральная ≈3 км по прямой; до МКАД 63 км, на машине ≈1 ч 06 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №24991
Рейтинг 21/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 8 (разброс ₽/м² 58 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 53 % | 11.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 6.6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 157 032 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 942 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 057 999 ₽ |
| ₽/м² дома | 82 320 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Труфановка д. | 10 сот. | 1 799 000 | 179 900 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Мичуринец-69 СНТ | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Труфановка д. | 10 сот. | 1 770 000 | 177 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Ромашка СНТ | 2,5 сот. | 1 100 000 | 440 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Ромашка СНТ | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Труфановка д. | 10 сот. | 2 100 000 | 210 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Имени Мичурина СНТ | 8 сот. | 1 000 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Восход-19 СНТ | 5 сот. | 1 000 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Химик СНТ | 8 сот. | 2 000 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Плутон СНТ | 13,3 сот. | 2 000 000 | 150 376 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 25 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 58 333 / 96 160 / 170 000 |
| цена объекта | 2 999 999 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 549 999 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 432 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 310 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 189 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 946 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 003 999 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −52 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −34 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3 км | Лесная Поляна Минфина России СНТ | 24 м² | 6 сот. | 1 400 000 | 58 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.1 км | Березка СНТ | 24,9 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 92 369 | снято (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11 км | 27 м² | 6,5 сот. | 3 400 000 | 125 926 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.9 км | Дубки СНТ | 31,3 м² | 6 сот. | 2 680 000 | 85 623 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14 км | 20 м² | 8 сот. | 3 400 000 | 170 000 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 14.9 км | Старый городок пос. | 20 м² | 5 сот. | 1 999 000 | 99 950 | снято (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.3 км | Родник СНТСН | 20 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.4 км | Акулово д. | 32 м² | 4,5 сот. | 4 990 000 | 155 938 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.08.2026 | 2 999 999 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 999 999 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Свой уголок в Подмосковье: участок и домик в СНТ "Ёлочка" Мечтаете о даче, куда хочется возвращаться каждые выходные? Предлагаю уютный домик на участке в СНТ "Ёлочка" (д. Труфановка, Одинцовский округ) место, где можно отдохнуть от города, посадить любимые цветы и просто дышать полной грудью. Участок 6 соток ровный, солнечный, уже частично благоустроен: растут (яблони, смородина, клубника и т. п.), есть хозблок, туалет и летний душ. Домик 25кв.м. (две комнаты) в хорошем состоянии, можно сразу заезжать или доделать под себя. В доме есть электроэнергия, есть печь. Вода питьевая из собственного колодца. Асфальтированная дорога до СНТ. Рядом лес идеально для прогулок, зимой чистят дороги, в СНТ есть охрана. До остановки/станции 10 минут, удобный выезд на трассу (Можайское шоссе или скоростная Минское шоссе ( 1 час до МКАД) . Цена: 2 999 999 руб. Реальному покупателю небольшой торг.