Можайское ш., 32 км от МКАД
Глория СНТ, Одинцовский гор. округ
Дом 66,2 м², участок 6 сот., 1998 год.
Цена 3,3 млн ₽; цена не менялась с 17.09.2026.
Рейтинг 82/100 · уверенность 61 %
Земля ≈548 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 3,29 млн → дом ≈15 тыс. ₽, 227 ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: приличные 5 в 10 км, 72 тыс.–180 тыс. ₽/м², медиана 127 тыс.
Ремонт ≈1,22 млн, покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈8,96 млн / целевая ≈8,06 млн / пессимист. ≈7,17 млн → от пессимистичной прибыль ≈3,14 млн ₽, маржа 44 %, ROI 78 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: колодец; отопление — печь.
До ст. Хлюпино ≈1,4 км по прямой; до МКАД 32 км, на машине ≈43 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №24981
Рейтинг 82/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 5 (разброс ₽/м² 31 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 97 % | 17.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 547 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 3 285 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 15 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 227 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Хлюпино д. | 10 сот. | 5 300 000 | 530 000 | снят (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Хлюпино д. | 9,3 сот. | 9 870 000 | 1 061 290 | снят (цена объявления) 23.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Хлюпино д. | 7,9 сот. | 7 950 000 | 1 006 329 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Хлюпино д. | 6 сот. | 3 750 000 | 625 000 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Хлюпино д. | 6 сот. | 3 600 000 | 600 000 | снят (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Захарово д. | 7,5 сот. | 6 000 000 | 800 000 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Хлюпино д. | 8,2 сот. | 7 500 000 | 914 634 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Хлюпино д. | 5 сот. | 3 700 000 | 740 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Хлюпино д. | 10 сот. | 4 750 000 | 475 000 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Хлюпино СНТ | 45 сот. | 19 400 000 | 431 111 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 66,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 224 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | приличные 5 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 71 667 / 126 620 / 180 000 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 8 959 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 8 511 000 ₽ |
| продажа: целевая | 8 063 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 7 167 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 3 138 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 44 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 78 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 5 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.3 км | Скоротово КП да: «санузла» + «отделка» | 70 м² | 6 сот. | 10 000 000 | 142 857 | в продаже 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | да: «санузел» + «ремонтом» | 60 м² | 6 сот. | 7 000 000 | 116 667 | в продаже 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Березка-3 СНТ да: «ванная» + «мебель» | 71 м² | 5,4 сот. | 8 990 000 | 126 620 | снято (цена объявления) 15.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Чернобылец СТ да: «санузел» + «под ключ» | 60 м² | 6 сот. | 10 800 000 | 180 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Островня СНТ да: «санузел» + «отделка» | 60 м² | 6 сот. | 4 300 000 | 71 667 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.09.2026 | 3 300 000 | история площадки |
| 05.10.2026 | 3 200 000 (−100 000) | история площадки |
| 30.10.2026 | 3 300 000 (+100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 3 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок 6 соток в тихом месте в 40 км от МКАД. Разрешение пользования земельного участка: предназначен для возведения одного жилого дома (садового дома), а также размещения вспомогательных построек, необходимых для обслуживания, для ведения садоводства и огородничества (подтверждено ГПЗУ). На участке находится сборнощитой дом, колодец, сарай (под снос), частично потребуется восстановить забор. Двухэтажный дом пригоден для летнего проживания и межсезонья: на первом этаже терраса, кухня, гостиная и спальня, на втором ещё две спальни. Отопление - печь, вода - через колодец. Сразу за участком начинается лес, позади участка есть 3 свободные сотки, которые можно оформить самостоятельно по кадастровой стоимости. Лёгкий заезд с ЦКАД, на въезде в СНТ установлены автоматические ворота. Участок в пешей доступности ЖД-станций "Хлюпино" или "Захарово" (15-20 мин.). Код пользователя: 208552 Номер в базе: 14019769