Можайское ш., 24 км от МКАД · земля с домом
Глория СНТ, Одинцовский гор. округ
Дом 67 м², участок 6 сот., щитовой.
Дом по описанию: «Участок 6 соток со сборнощитовым домом и сараем (сарай под снос).»
Цена 3,3 млн ₽, поднимали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 09.08.2026.
Рейтинг 42/100 · уверенность 60 %
Земля ≈548 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 3,29 млн → дом ≈15 тыс. ₽, 224 ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 42 тыс.–96 тыс. ₽/м², медиана 58 тыс.
Ремонт ≈1,24 млн, покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,58 млн / целевая ≈3,22 млн / пессимист. ≈2,86 млн → от пессимистичной прибыль −1,18 млн ₽, маржа −41 %, ROI −29 %.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: колодец, газ.
До ст. Хлюпино ≈1,4 км по прямой; до МКАД 24 км, на машине ≈43 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24962
Рейтинг 42/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 36 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 547 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 3 285 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 15 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 224 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Хлюпино д. | 10 сот. | 5 300 000 | 530 000 | снят (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Хлюпино д. | 9,3 сот. | 9 870 000 | 1 061 290 | снят (цена объявления) 23.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Хлюпино д. | 7,9 сот. | 7 950 000 | 1 006 329 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Хлюпино д. | 6 сот. | 3 750 000 | 625 000 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Хлюпино д. | 6 сот. | 3 600 000 | 600 000 | снят (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Захарово д. | 7,5 сот. | 6 000 000 | 800 000 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Хлюпино д. | 8,2 сот. | 7 500 000 | 914 634 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Хлюпино д. | 5 сот. | 3 700 000 | 740 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Хлюпино д. | 10 сот. | 4 750 000 | 475 000 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Хлюпино СНТ | 45 сот. | 19 400 000 | 431 111 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 67 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 240 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 41 667 / 58 333 / 96 000 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 578 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 399 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 220 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 862 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 183 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −41 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −29 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.5 км | Покровский Городок пос. | 60 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 58 333 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Кристалл СНТ | 72 м² | 7,5 сот. | 3 000 000 | 41 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Часцы-1 пос. | 50 м² | 6 сот. | 4 800 000 | 96 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Сушкинская СНТ | 50 м² | 5,9 сот. | 4 000 000 | 80 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Белозерово д. | 50 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 56 000 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.08.2026 | 3 000 000 | история площадки |
| 22.08.2026 | 3 300 000 (+300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок 6 соток со сборнощитовым домом и сараем (сарай под снос). Участок пригоден для сельхоз нужд. По периметру участок требует восстановления забора. В доме 2 этажа, на первом кухня, гостинная и 1 спальня, на втором 2 спальни. Дом 1993 года постройки, 67 кв. М. Санузел: 1 на улице. Канализация: нет. Колодец: да. Отопление: печь. Электричество: да. Газ: нет. Охрана: да. Сразу за участком лес (+ 3 сотки можно оформить). Легкий заезд с Мбк. Автоматические ворота для вьезда в Снт. В пешей доступности от станции Хлюпино/Захарово. Продажей занимается риелтор. Контакт по запросу.