Можайское ш., 55 км от МКАД · земля с домом
Пенсионер СТ, Рузский гор. округ
Дом 39 м², участок 8 сот., дерево.
Дом по описанию: «Описание объекта: Планировка: Одноэтажный деревянный дом с мансардным летним жилым помещением на 2м этаже с 2-мя окнами.»
Цена 3,45 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 31.10.2026.
Рейтинг 28/100 · уверенность 62 %
Земля ≈166 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1,33 млн → дом ≈2,12 млн ₽, 54 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 44 тыс.–102 тыс. ₽/м², медиана 85 тыс.
Ремонт ≈580 тыс., покупка после торга ≈2,93 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,13 млн / целевая ≈2,82 млн / пессимист. ≈2,51 млн → от пессимистичной прибыль −1,01 млн ₽, маржа −40 %, ROI −29 %.
Коммуникации: центральный водопровод; газ — баллоны; в описании: печь, нет септика (туалет на улице).
До ст. Театральная ≈1,7 км по прямой; до МКАД 55 км, на машине ≈1 ч 08 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24961
Рейтинг 28/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 40 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 64 % | 13.8 |
| торг | 5 | 10 % | 0.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 166 343 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 331 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 119 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 54 333 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Ромашка СНТ | 2,5 сот. | 1 100 000 | 440 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ромашка СНТ | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Труфановка д. | 10 сот. | 2 100 000 | 210 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Плутон СНТ | 13,3 сот. | 2 000 000 | 150 376 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Труфановка д. | 10 сот. | 1 770 000 | 177 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | ГАБТ СНТ | 8,6 сот. | 1 400 000 | 162 791 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Мультфильм СНТ | 7,5 сот. | 3 900 000 | 520 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Имени Мичурина СНТ | 8 сот. | 1 000 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Тучково пгт | 7,2 сот. | 3 000 000 | 416 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Труфановка д. | 10 сот. | 1 799 000 | 179 900 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 39 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 580 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 43 750 / 84 615 / 102 381 |
| цена объекта | 3 450 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 932 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 134 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 977 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 821 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 507 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 005 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −40 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −29 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.5 км | Тучково пгт | 39 м² | 5 сот. | 3 300 000 | 84 615 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Григорово д. | 42 м² | 10 сот. | 4 300 000 | 102 381 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Дубки СНТ | 31,3 м² | 6 сот. | 2 680 000 | 85 623 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Имени Мичурина СНТ | 50 м² | 8 сот. | 3 200 000 | 64 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Григорово д. | 50 м² | 8 сот. | 4 500 000 | 90 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Фобос СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 64 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Верейские Хутора СНТ | 46,6 м² | 6 сот. | 4 300 000 | 92 275 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Макеиха д. | 50 м² | 6 сот. | 2 480 000 | 49 600 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Крутицы д. | 50 м² | 6 сот. | 8 500 000 | 170 000 выброс, не в счёт | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Эхо СНТ | 48 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 43 750 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 31.10.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 08.11.2026 | 3 450 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 450 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Код объекта: 2386399. Продается утепленный крепкий дом с участком в 8 соток в пешей доступности от ст. Театральная особенно понравится тем людям, которые любят создавать для себя уют сами. Описание объекта: Планировка: Одноэтажный деревянный дом с мансардным летним жилым помещением на 2м этаже с 2-мя окнами. Общая площадь дома по первому этажу без веранды 39 кв. М. Кухня 6,5 кв. М. Две жилые комнаты на 1-м этаже 10 и 13 кв. М. Веранда с панорамными окнами под потолок площадью 15 кв. М. На втором этаже летнее жилое помещение 18 кв. М. Оборудовано 2-мя спальными местами, встроенными книжными полки, стулья и стол. Во всем доме кроме веранды установлены пластиковые окна. Дом деревянный обит вагонкой с утеплением. В доме дровяная печь в рабочем состоянии. Крыша сделана из добротной оцинковки. Ремонт и оснащение: Дом снабжен электричеством. Водопровод центральный летний. Газ баллонный. Ремонт требует обновления. В доме газовая кухонная плита, холодильник, стиральная машина. На веранде добротный дубовый стол. В подарок к покупке прилагаются 2 мопеда в рабочем состоянии, много садового инвентаря и инструменты. Вся мебель и техника остается новому хозяину по согласованию. Дом и двор: Дом крепкий основательный с печкой. Хороший новый забор из металлопрофиля с воротами и калиткой. Плодовые деревья (яблони и груши) плодоносящие, туи, кустарники смородина. Сарай. Летняя кухня, Уличный туалет. каркас металлический под теплицу-парник. вывод воды для полива. Транспортная доступность. Пешком от станции Театральная (Белорусское направление) мин 20-25. На автомобиле: Удобный выезд на Минское и Можайское шоссе. Инфраструктура рядом. В пешей доступности спортивный комплекс Тучково с бассейном и лыжной трассой. Рыбхоз Тучковский на авто около 10 минут. Есть места для рыбалки. Там же 4 озера, есть оборудованные пляжи. Продуктовые магазины на станции или в соседней деревне. Условия продажи: Свободная продажа. 1 собственник. Обременений нет. Быстрый выход на сделку. Преимущества Миэль. Покупателю выдаётся правовой сертификат, гарантирующий юридическую чистоту объекта. Возможна ипотека с особыми условиями для клиентов Миэль от банков-партнёров, работаем с любыми источниками финансирования (материнский капитал, военный сертификат и т. Д.). Бонусы по партнёрским программам Миэль на товары и услуги от известных брендов.