Можайское ш., 48 км от МКАД · земля с домом
Калинка СНТ, Одинцовский гор. округ
Участок 6 сот.
Дом по описанию: «На участке есть добротный двухэтажный домик (две комнаты, веранда на 1-м этаже, большая спальня на 2-м), сарай для инвентаря, электричество, колодец с…»
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 2,9 млн; первая цена 2,6 млн ₽ от 11.08.2026.
Рейтинг 55/100 · уверенность 50 % · по фото: дом 5, участок 4, окружение 7, WOW 4
Земля ≈462 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 2,77 млн → дом −270 тыс. ₽, −5 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: приличные 5 в 10 км, 50 тыс.–196 тыс. ₽/м², медиана 91 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,47 млн / целевая ≈4,03 млн / пессимист. ≈3,58 млн → от пессимистичной прибыль ≈553 тыс. ₽, маржа 16 %, ROI 18 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: уровень дома, материал, тип дома; оценка грубая · площадь дома оценена по фото: ≈50 м².
Коммуникации: свет — есть; в описании: баня, колодец, нет септика (туалет на улице).
До ст. Кубинка I ≈0,7 км по прямой; до МКАД 48 км, на машине ≈52 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №24960
Рейтинг 55/100 · уверенность 50 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 125 %); данные есть по 92 % веса рейтинга; оценка по фото — есть. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 37 % | 11.4 |
| WOW | 10 | 33 % | 3 |
| дом | 5 | 44 % | 2 |
| сад | 5 | 33 % | 1.5 |
| МКАД | 15 | 74 % | 9.9 |
| торг | 5 | 92 % | 4.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 4.5 |
| участок | 5 | 18 % | 0.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 10.7 |
| окружение | 10 | 67 % | 6 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.1 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
| состояние дома | 5 | старый деревянный дом, выглядит жилым, но требует обновления |
| участок и сад | 4 | заросший участок с высокой травой и кустарниками |
| окружение | 7 | хорошая транспортная доступность, рядом станция и асфальтированная дорога |
| WOW | 4 | скромный объект с небольшим потенциалом для уютного дачного домика |
Хорошая локация и транспортная доступность, но дом и участок требуют серьезных вложений. модель max-code, фото: 4, 09.11 15:36
По фото признаки недостроя не обнаружены.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 461 667 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 770 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −270 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −5 400 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Калинка СНТ | 12 сот. | 5 600 000 | 466 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | 7 сот. | 3 400 000 | 485 714 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 23 сот. | 15 000 000 | 652 174 | снят (цена объявления) 16.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 15 сот. | 7 000 000 | 466 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 25 сот. | 15 000 000 | 600 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | Солнечное СНТ | 7,9 сот. | 1 950 000 | 246 835 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 7 сот. | 2 700 000 | 385 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | Труженик СНТ | 6 сот. | 2 800 000 | 466 667 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | 10 сот. | 13 000 000 | 1 300 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 10 сот. | 4 600 000 | 460 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | ≈50 м², площадь оценена по фото |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | приличные 5 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 50 000 / 90 909 / 195 896 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 473 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 249 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 026 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 578 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 553 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 16 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 18 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: уровень дома, материал, тип дома; оценка грубая · площадь дома оценена по фото: ≈50 м² |
Аналоги
приличные 5 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.6 км | Крутицы д. да: «ванная» + «ремонт» | 50 м² | 6 сот. | 8 500 000 | 170 000 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Крутицы СНТ да: «санузлом» + «отделка» | 49,5 м² | 6,5 сот. | 4 500 000 | 90 909 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Электротехник СНТ да: «ванная» + «мебель» | 48 м² | 6,3 сот. | 2 900 000 | 60 417 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Ёлочка СНТ да: «санузел» + «мебель» | 53,6 м² | 5,6 сот. | 10 500 000 | 195 896 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Геолог СНТ да: «ванной» + «ремонтом» | 54 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 50 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.03.2024 | 2 500 000 | история площадки |
| 17.01.2025 | 2 350 000 (−150 000) | история площадки |
| 24.01.2025 | 2 400 000 (+50 000) | история площадки |
| 10.02.2025 | 2 300 000 (−100 000) | история площадки |
| 29.10.2025 | 3 500 000 (+1 200 000) | история площадки |
| 11.08.2026 | 2 600 000 (−900 000) | история площадки |
| 20.08.2026 | 2 500 000 (−100 000) | история площадки |
| 22.08.2026 | 2 300 000 (−200 000) | история площадки |
| 30.09.2026 | 2 900 000 (+600 000) | история площадки |
| 21.10.2026 | 2 500 000 (−400 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Яндекс | 2 500 000 | пропало из выдачи | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Авито | 3 500 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 08.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Id 391283. Ровный, сухой участок 6 соток в С/Т Калинка. 45 минут на электричке от метро Славянский бульвар и 7 минут ходьбы по асфальтированной дороге от станции Кубинка-1. Одинцовского района. На участке есть добротный двухэтажный домик (две комнаты, веранда на 1-м этаже, большая спальня на 2-м), сарай для инвентаря, электричество, колодец с гидронасосом, банька, уличный туалет. Участок разработан, много плодовых деревьев и кустарников. Садоводство охраняется, есть шлагбаум. Поселок очень ухоженный, чистый. Большинство собственников проживают в С/Т круглогодично . Разрешено строительство домов на фундаменте для постоянного проживания. Полный пакет документов проверен агентством и готов к выходу на сделку. Долгов и обременений нет. Адрес: Московская область, Одинцовский район, поселок Кубинка, садовое товарищество Калинка. Кадастровый номер 50:20:0090430:27