Щелковское ш., 66 км от МКАД
Глазуны д., Щелково гор. округ
Дом 99 м², участок 15 сот., дерево, 1996 год.
Цена 2,6 млн ₽, снижали с 2,7 млн; первая цена 2,7 млн ₽ от 14.06.2026.
Рейтинг 56/100 · уверенность 68 %
Земля ≈78 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 1,18 млн → дом ≈1,42 млн ₽, 14 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 28 тыс.–118 тыс. ₽/м², медиана 68 тыс.
Ремонт ≈1,88 млн, покупка после торга ≈2,21 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,81 млн / целевая ≈6,13 млн / пессимист. ≈5,45 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,36 млн ₽, маржа 25 %, ROI 33 %.
Коммуникации: газ — по границе; отопление — печь.
До ст. Зеленцино ≈18,5 км по прямой; до МКАД 66 км, на машине ≈1 ч 15 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №24714
Рейтинг 56/100 · уверенность 68 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 59 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 66 % | 28.3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 49 % | 8.9 |
| торг | 5 | 25 % | 1.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 73 % | 10.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 78 486 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 177 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 423 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 14 374 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Глазуны д. | 14 сот. | 3 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 16.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Хлепетово д. | 10,9 сот. | 850 000 | 77 982 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Хлепетово д. | 30 сот. | 1 300 000 | 43 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Хлепетово д. | 10 сот. | 1 250 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Рязанцы с. | 30 сот. | 2 500 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Рязанцы с. | 15 сот. | 1 200 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Рязанцы с. | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Рязанцы с. | 6,3 сот. | 750 000 | 119 048 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Хлепетово д. | 10 сот. | 750 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Афанасово д. | 15 сот. | 1 250 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 99 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 880 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 000 / 68 358 / 117 878 |
| цена объекта | 2 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 210 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 808 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 468 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 127 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 446 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 356 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 25 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 33 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Хлепетово д. | 94 м² | 16 сот. | 8 500 000 | 90 426 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Хлепетово д. | 94 м² | 9,3 сот. | 4 500 000 | 47 872 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Фряново пгт | 100 м² | 12 сот. | 6 300 000 | 63 000 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Афанасово д. | 88,3 м² | 15 сот. | 5 500 000 | 62 288 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Большие Петрищи д. | 100 м² | 18 сот. | 2 800 000 | 28 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Могутово д. | 101,8 м² | 10 сот. | 12 000 000 | 117 878 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Изумрудный Ручей дп | 100 м² | 8 сот. | 10 900 000 | 109 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Головино д. | 103,5 м² | 15 сот. | 7 250 000 | 70 048 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Маврино ДП | 100 м² | 12 сот. | 9 999 999 | 100 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Фряново пгт | 82,5 м² | 8 сот. | 5 500 000 | 66 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.06.2026 | 2 700 000 | история площадки |
| 19.06.2026 | 2 600 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 600 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Это деревня, не снт. Большой участок 15 соток, места хватит для всего, и для теплиц, и для бассейна. Прямоугольной формы, огорожен, сухой, с незначительным уклоном. Газ по границе участка, печка. Дом в два этажа, общая площадь 99 м. Есть металлический и деревянный сарай, большой и глубокий подвал в доме. Круглогодичное автобусное сообщение с Москвой. Остановка транспорта в 5 минутах ходьбы от дома. Один взрослый собственник.