Щелковское ш., 35 км от МКАД
Сосны СНТ, Богородский гор. округ
Дача 60 м², участок 5,4 сот.
Цена 2,2 млн ₽, снижали с 3,1 млн; первая цена 3,1 млн ₽ от 30.07.2024.
Рейтинг 43/100 · уверенность 62 %
Земля ≈288 тыс. ₽/сот. × 5,4 сот. = 1,55 млн → дом ≈647 тыс. ₽, 11 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 33 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 60 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,59 млн / целевая ≈3,23 млн / пессимист. ≈2,87 млн → от пессимистичной прибыль −97 тыс. ₽, маржа −3 %, ROI −3 %.
Коммуникации: летний водопровод; газ — по границе; свет — 220 В.
До ст. Захарово ≈3,7 км по прямой; до МКАД 35 км, на машине ≈54 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24574
Рейтинг 43/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 39 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 93 % | 17 |
| торг | 5 | 80 % | 4.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 87 % | 5.3 |
| участок | 5 | 13 % | 0.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 83 % | 12.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 287 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 553 000 ₽ (5,4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 647 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 10 783 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Сосны СНТ | 6 сот. | 2 800 000 | 466 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Починки д. | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Починки д. | 8 сот. | 2 100 000 | 262 500 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Починки д. | 10 сот. | 3 000 000 | 300 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Колышкино Болото пос. | 35 сот. | 10 850 000 | 310 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Колышкино Болото пос. | 20 сот. | 6 200 000 | 310 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Колышкино Болото пос. | 30 сот. | 9 450 000 | 315 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Починки д. | 50 сот. | 15 500 000 | 310 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Починки д. | 5,5 сот. | 1 700 000 | 309 091 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Починки д. | 6 сот. | 1 700 000 | 283 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 33 333 / 59 829 / 100 000 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 591 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 411 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 232 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 873 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -97 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −3 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −3 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.8 км | Кристалл СНТ | 60 м² | 6 сот. | 6 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Бабенки СНТ | 60 м² | 7 сот. | 2 200 000 | 36 667 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Буреломка-2 СНТ | 60 м² | 5,1 сот. | 2 000 000 | 33 333 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | 60 м² | 6 сот. | 7 500 000 | 125 000 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.8 км | Скобельцино СТ | 60 м² | 6 сот. | 3 800 000 | 63 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Сирень СНТ | 55 м² | 6 сот. | 3 900 000 | 70 909 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Южное СНТ | 60 м² | 5,6 сот. | 3 300 000 | 55 000 | снято (цена объявления) 17.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Золотая Осень СНТ | 58 м² | 5 сот. | 2 500 000 | 43 103 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Калинка СНТ | 58,5 м² | 4,4 сот. | 3 500 000 | 59 829 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Энергетик СНТ | 60 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.07.2024 | 3 100 000 | история площадки |
| 14.08.2024 | 3 000 000 (−100 000) | история площадки |
| 06.09.2024 | 2 000 000 (−1 000 000) | история площадки |
| 25.10.2025 | 2 200 000 (+200 000) | история площадки |
| 03.04.2026 | 2 500 000 (+300 000) | история площадки |
| 30.09.2026 | 2 200 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дача. Газ по границе. Электричество в доме. Водопровод летний. Срочно! Торг! Собственник.