Щелковское ш., 17 км от МКАД · земля с домом
Здоровье-1 СНТ, Лосино-Петровский гор. округ
Дом 54,7 м², участок 6 сот.
Дом по описанию: «Небольшой дачный домик, круглогодичное проживание, 54,7 кв метр.»
Цена 2,95 млн ₽, снижали с 3,2 млн; первая цена 3,2 млн ₽ от 09.06.2026.
Рейтинг 67/100 · уверенность 57 %
Земля ≈319 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,91 млн → дом ≈1,04 млн ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 5 в 10 км, 83 тыс.–165 тыс. ₽/м², медиана 102 тыс.
Ремонт ≈894 тыс., покупка после торга ≈2,51 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,67 млн / целевая ≈5,11 млн / пессимист. ≈4,54 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,14 млн ₽, маржа 25 %, ROI 33 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: уровень дома, материал, тип дома; оценка грубая.
Коммуникации: центральный водопровод; газ — по границе; отопление — печь.
До ст. Осеевская ≈3,3 км по прямой; до МКАД 17 км, на машине ≈32 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24571
Рейтинг 67/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 27 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 67 % | 28.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 52 % | 3.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 90 % | 5.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 60 % | 8.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 318 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 912 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 038 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 18 976 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Осеево СНТ | 9 сот. | 2 300 000 | 255 556 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Осеево д. | 7 сот. | 2 500 000 | 357 143 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ивушка СНТ | 4 сот. | 1 250 000 | 312 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Свердловский рп | 25 сот. | 21 000 000 | 840 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Ивушка СНТ | 8 сот. | 2 700 000 | 337 500 | снят (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Парус СНТ | 6,1 сот. | 1 850 000 | 303 279 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Свердловский рп | 6 сот. | 6 000 000 | 1 000 000 | снят (цена объявления) 22.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Патриот СНТ | 10 сот. | 5 100 000 | 510 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Карьер СНТ | 11 сот. | 5 100 000 | 463 636 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Парус СНТ | 11 сот. | 3 950 000 | 359 091 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 54,7 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 894 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | приличные 5 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 83 026 / 101 786 / 164 663 |
| цена объекта | 2 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 507 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 673 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 389 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 106 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 538 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 136 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 25 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 33 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: уровень дома, материал, тип дома; оценка грубая |
Аналоги
приличные 5 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.4 км | Митянино д. да: «с/у» + «ремонт» | 56 м² | 6 сот. | 5 700 000 | 101 786 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Энергия СНТ да: «санузел» + «ремонт» | 54,2 м² | 6,1 сот. | 4 500 000 | 83 026 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Лужки СНТ да: «санузел» + «теплым полом» | 50,4 м² | 6 сот. | 8 299 000 | 164 663 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Савинки-3 ДНП да: «сан узел» + «ламинат» | 60 м² | 5,5 сот. | 7 000 000 | 116 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Пашуково д. да: «ванная» + «ламинат» | 60 м² | 6 сот. | 5 490 000 | 91 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.06.2026 | 3 200 000 | история площадки |
| 12.09.2026 | 3 100 000 (−100 000) | история площадки |
| 18.09.2026 | 2 950 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 950 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок, правельной формы. 6 соток. Газ по границе участка. Небольшой дачный домик, круглогодичное проживание, 54,7 кв метр. Свет, вода централизованная, печь, бытовка, огорожен. Асфальт, зимой чистят. Жд Осеевская, Монино, ближайшие города Лосино-петровский, пгт Свердловский.