Новорязанское ш., 95 км от МКАД
Коломна г., Коломенский гор. округ
Дом 50 м², участок 1 сот., дерево, 2026 год.
Цена 1,2 млн ₽; цена не менялась с 19.08.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 60 %
Земля ≈177 тыс. ₽/сот. × 1 сот. = 177 тыс. → дом ≈1,02 млн ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 25 тыс.–62 тыс. ₽/м², медиана 54 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈1,02 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,62 млн / целевая ≈2,35 млн / пессимист. ≈2,09 млн → от пессимистичной прибыль ≈73 тыс. ₽, маржа 4 %, ROI 4 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: отопление — нет.
До ст. Коломна ≈1,1 км по прямой; до МКАД 95 км, на машине ≈1 ч 29 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №2439
Рейтинг 19/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 70 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 7 % | 3.1 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 7 % | 1.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | 56 % | 8.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 177 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 177 000 ₽ (1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 023 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 460 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | 15 сот. | 1 550 000 | 103 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 12,5 сот. | 2 300 000 | 184 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 9,3 сот. | 9 999 998 | 1 075 269 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 6,5 сот. | 11 000 000 | 1 692 308 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | Коломзавод-1 СНТ | 6 сот. | 1 050 000 | 175 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | 6 сот. | 3 700 000 | 616 667 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 15 сот. | 500 000 | 33 333 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 5 сот. | 1 999 999 | 400 000 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 7,5 сот. | 8 950 000 | 1 193 333 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | 8,3 сот. | 9 960 000 | 1 200 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 000 / 53 608 / 62 264 |
| цена объекта | 1 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 020 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 616 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 485 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 354 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 093 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 73 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 4 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 4 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.6 км | 48,5 м² | 1 сот. | 2 600 000 | 53 608 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 14.6 км | Губастово д. | 60 м² | 1 сот. | 1 500 000 | 25 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.6 км | Лыково д. | 53 м² | — | 3 300 000 | 62 264 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.08.2026 | 1 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продажа от собственника! все вопросы по номеру телефона на фотографии Утепление домика Просторная веранда Внутренняя отделка деревом Практичная планировка Звоните расскажем все подробности! Дом отдельно без участка продается