Волоколамское ш., 53 км от МКАД
Астра ТСН, Истра гор. округ
Дом 50 м², участок 6,3 сот., брус.
Цена 2,3 млн ₽, снижали с 3,45 млн; первая цена 3,45 млн ₽ от 07.09.2025.
Рейтинг 43/100 · уверенность 56 %
Земля ≈156 тыс. ₽/сот. × 6,3 сот. = 982 тыс. → дом ≈1,32 млн ₽, 26 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 33 тыс.–160 тыс. ₽/м², медиана 82 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈1,96 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,09 млн / целевая ≈3,68 млн / пессимист. ≈3,27 млн → от пессимистичной прибыль ≈319 тыс. ₽, маржа 10 %, ROI 11 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Румянцево ≈1,6 км по прямой; до МКАД 53 км, на машине ≈47 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24388
Рейтинг 43/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 86 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 22 % | 9.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 67 % | 13.1 |
| торг | 5 | 100 % | 6.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 21 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 39 % | 6.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 155 834 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 982 000 ₽ (6,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 318 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 26 360 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Дорожник-1 СНТ | 7 сот. | 1 400 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Рассвет СНТ | 6,4 сот. | 1 550 000 | 242 187 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Головино д. | 6 сот. | 3 100 000 | 516 667 | снят (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Хуторок СНТ | 9 сот. | 1 340 000 | 148 889 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Авиатор-2 СНТ | 9 сот. | 1 590 000 | 176 667 | снят (цена объявления) 08.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Румянцево СНТ | 12 сот. | 950 000 | 79 167 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Хуторок СНТ | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Головино д. | 25 сот. | 19 250 000 | 770 000 | снят (цена объявления) 16.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Румянцево пос. | 8,9 сот. | 3 400 000 | 382 022 | снят (цена объявления) 03.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Ягодка СНТ | 6 сот. | 750 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 33 148 / 81 592 / 160 000 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 093 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 888 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 684 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 274 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 319 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 10 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 11 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.5 км | Рижская Дубрава КП | 50 м² | 6 сот. | 8 000 000 | 160 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Рыбушки КП | 51 м² | 7 сот. | 5 100 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Кореньки СНТ | 46,4 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 49 569 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Магма СНТ | 50 м² | 9 сот. | 3 900 000 | 78 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Лужки-89 СНТ | 54 м² | 8 сот. | 4 600 000 | 85 185 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Фортуна СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 34 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Румянцево пос. | 42,7 м² | 7,5 сот. | 5 500 000 | 128 806 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Фортуна СНТ | 48 м² | 8 сот. | 1 750 000 | 36 458 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Руза парк комфорт КП | 50 м² | 7,8 сот. | 6 500 000 | 130 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Каравай СНТ | 54 м² | 6,1 сот. | 1 790 000 | 33 148 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.09.2025 | 3 450 000 | история площадки |
| 01.10.2025 | 2 800 000 (−650 000) | история площадки |
| 01.04.2026 | 2 600 000 (−200 000) | история площадки |
| 21.04.2026 | 2 300 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 300 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся 2-х этажный дом в Снт Астра, вблизи д. Головино Истринского района, Московской области. Дом общей площадью 50 кв. М., из бруса, с утеплением, на ленточном фундаменте. Коммуникации: свет- подключен, вода заведена в дом от летнего водопровода. На первом этаже 2 комнаты и кухня, на втором этаже комната. На участке есть небольшой домик, в котором находится душ, так же имеются плодовые деревья. Участок общей площадью 626 кв. М. Звоните, отвечу на интересующие Вас вопросы, организую показ!