Волоколамское ш., 44 км от МКАД
Игма СНТ, Истра гор. округ
Дача 113 м², участок 6 сот., пенобетон.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 3,9 млн; первая цена 3,9 млн ₽ от 30.09.2025.
Рейтинг 47/100 · уверенность 59 %
Земля ≈123 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 740 тыс. → дом ≈2,76 млн ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 28 тыс.–233 тыс. ₽/м², медиана 79 тыс.
Ремонт ≈2,26 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈8,21 млн / целевая ≈7,39 млн / пессимист. ≈6,57 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,34 млн ₽, маржа 20 %, ROI 25 %.
Коммуникации: колодец; отопление — нет.
До ст. пл. 73 км ≈8,9 км по прямой; до МКАД 44 км, на машине ≈1 ч 04 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24375
Рейтинг 47/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 101 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 51 % | 21.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 80 % | 14.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 47 % | 2.9 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 45 % | 6.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 123 292 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 740 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 760 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 425 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Игма-3 СНТ | 6,9 сот. | 1 150 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Игма-3 СНТ | 8 сот. | 1 200 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Мартюшино д. | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Мартюшино д. | 9 сот. | 900 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Мартюшино д. | 6 сот. | 799 000 | 133 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Мартюшино д. | 17,2 сот. | 2 500 000 | 145 349 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Мартюшино д. | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Мартюшино д. | 6 сот. | 1 990 000 | 331 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Мартюшино д. | 9 сот. | 1 200 000 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Мартюшино д. | 10 сот. | 2 600 000 | 260 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 113 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 260 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 27 679 / 78 950 / 232 558 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 8 215 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 804 000 ₽ |
| продажа: целевая | 7 394 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 572 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 337 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 20 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 25 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 19.6 км | Малые Снопы д. | 112 м² | 6 сот. | 3 100 000 | 27 679 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.3 км | Ели Эстейт эко-посёлок | 112 м² | 6 сот. | 15 950 000 | 142 411 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Бужарово д. | 100 м² | 6,4 сот. | 5 000 000 | 50 000 | в продаже 02.11.2026 | сохраненная копия |
| 10.8 км | Лесная Рапсодия-2 КП | 120 м² | 6,3 сот. | 14 990 000 | 124 917 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Бужарово д. | 90 м² | 5 сот. | 8 000 000 | 88 889 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Грин Лаундж КП | 86 м² | 8,5 сот. | 20 000 000 | 232 558 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.4 км | Никольское СНТ | 94,1 м² | 6 сот. | 7 620 000 | 80 978 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.4 км | Лесницыно КП | 130 м² | 9 сот. | 10 000 000 | 76 923 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Сафонтьево СНТ | 80 м² | 7 сот. | 3 499 000 | 43 738 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.8 км | Светозар СНТ | 80 м² | 6,3 сот. | 4 900 000 | 61 250 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.09.2025 | 3 900 000 | история площадки |
| 25.10.2025 | 3 500 000 (−400 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Аккуратный домик -дача на ухоженной территории. Используется для летнего проживания. С/у и воды в доме нет, надо заводить. Дом из пеноблоков, оштукатурен на ленточном фундаменте. Крыша-шифер. Вокруг дома сделана отмостка и дренаж. На участке оборудована летняя кухня, хозблок. В хозблоке организован туалет, душевая, установлен водонагреватель. Коммуникации: электричество- заведено в дом и хозблок. Вода колодец(насос) Канализация- выгребная яма. Отопления -нет, только электричеством. Участок сухой, огорожен, выложены дорожки, обустроен прудик. Ухожен, растут плодовые деревья, хвойники, цветы. Документы: 1 взрослый, есть Егрн на дом и на земельный участок. Межевание выполнено в 2025 году. Дом по документам нежилой (садовый), прописки нет, для того чтобы зарегистрироваться надо провести в дом коммуникации и поменять статус дома.