Волоколамское ш., 47 км от МКАД
Светозар СНТ, Истра гор. округ
Дом 83 м², участок 5,6 сот., 1989 год.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 11.02.2026.
Рейтинг 34/100 · уверенность 65 %
Земля ≈311 тыс. ₽/сот. × 5,6 сот. = 1,74 млн → дом ≈1,26 млн ₽, 15 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 10 в 10 км, 52 тыс.–133 тыс. ₽/м², медиана 59 тыс.
Ремонт ≈1,56 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,96 млн / целевая ≈4,47 млн / пессимист. ≈3,97 млн → от пессимистичной прибыль −139 тыс. ₽, маржа −4 %, ROI −3 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: свет — есть; в описании: скважина.
До ст. Чеховская ≈3,2 км по прямой; до МКАД 47 км, на машине ≈43 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №24345
Рейтинг 34/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 10 (разброс ₽/м² 56 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 76 % | 13.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 91 % | 5.5 |
| участок | 5 | 15 % | 0.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 71 % | 10.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 311 114 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 742 000 ₽ (5,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 258 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 15 157 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Светозар СНТ | 9 сот. | 2 800 000 | 311 111 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Светозар СНТ | 8,8 сот. | 2 800 000 | 318 182 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Здоровье-1 СНТ | 8 сот. | 2 489 000 | 311 125 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Леоново д. | 25 сот. | 7 700 000 | 308 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Леоново д. | 25 сот. | 8 200 000 | 328 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Леоново д. | 25 сот. | 5 250 000 | 210 000 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Леоново д. | 10 сот. | 4 150 000 | 415 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Гидротехник СНТ | 6 сот. | 6 400 000 | 1 066 667 | снят (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Леоново д. | 20 сот. | 11 500 000 | 575 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Телепнево д. | 15 сот. | 5 900 000 | 393 333 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 83 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 560 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 10 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 52 167 / 58 894 / 133 333 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 964 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 716 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 468 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 971 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -139 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −4 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −3 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 10 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Новоселово д. да: «ванная» + «мебель» | 84,7 м² | 6 сот. | 4 900 000 | 57 851 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Новолеоново КП да: «санузле» + «заезжай и живи» | 80 м² | 6 сот. | 7 490 000 | 93 625 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Новоселово д. да: «ванная» + «мебель» | 89 м² | 6 сот. | 4 900 000 | 55 056 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Светозар СНТ да: «ванна» + «ремонтом» | 90 м² | 6 сот. | 5 200 000 | 57 778 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Ефимоново д. да: «санузел» + «отделка» | 85 м² | 6 сот. | 4 795 000 | 56 412 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Нил ДНТ да: «санузел» + «мебель» | 86 м² | 5,3 сот. | 9 000 000 | 104 651 | снято (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Ефимоново д. да: «санузел» + «под ключ» | 80 м² | 6 сот. | 4 795 000 | 59 938 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Ермолино д. да: «санузле» + «под ключ» | 80 м² | 6 сот. | 7 600 000 | 95 000 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | да: «ванная» + «отделка» | 90 м² | 6 сот. | 12 000 000 | 133 333 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Ефимоново д. да: «санузел» + «отделка» | 90 м² | 6 сот. | 4 695 000 | 52 167 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.02.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача в СНТ Светозар. Двухэтажный дом 83 квадратных метра на участке 5,6 соток. Отличная транспортная доступность - СНТ находится на съезде с Волоколамского шоссе в 60км от МКАД, рядом выезд на Новорижское шоссе. Также в 5 км находится станция Новоиерусалимская МЦД-2, до которой легко добраться на автобусе. На въезде в СНТ автоматические ворота, дороги асфальтированы, есть общий водопровод. В доме проведено электричество, имеется печка. Также на участке есть скважина и хозблок. Участок отмежеван, дом стоит на кадастровом учете. Один собственник. Торг уместен.