Волоколамское ш., 49 км от МКАД
Агрополис СНТ, Истра гор. округ
Дача 42 м², участок 6 сот., брус.
Цена 1 млн ₽, снижали с 1,3 млн; первая цена 1,3 млн ₽ от 21.04.2026.
Рейтинг 71/100 · уверенность 62 %
Земля ≈163 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 979 тыс. → дом ≈21 тыс. ₽, 500 ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 38 тыс.–95 тыс. ₽/м², медиана 66 тыс.
Ремонт ≈840 тыс., покупка после торга ≈850 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,75 млн / целевая ≈2,48 млн / пессимист. ≈2,2 млн → от пессимистичной прибыль ≈514 тыс. ₽, маржа 23 %, ROI 30 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Курсаковская ≈2,9 км по прямой; до МКАД 49 км, на машине ≈49 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24340
Рейтинг 71/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 38 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 61 % | 27.6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 73 % | 14.2 |
| торг | 5 | 100 % | 6.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 93 % | 6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 15.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 163 141 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 979 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 21 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 500 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Хуторки пос. | 12,4 сот. | 3 600 000 | 290 323 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Хуторки пос. | 14 сот. | 2 000 000 | 142 857 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Хуторки пос. | 13 сот. | 1 990 000 | 153 077 | снят (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ладья СНТ | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Хуторки пос. | 7,5 сот. | 1 450 000 | 193 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Аэлита-2 СНТ | 12 сот. | 1 500 000 | 125 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Аэлита-2 СНТ | 6 сот. | 1 299 000 | 216 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Хуторки пос. | 5 сот. | 1 800 000 | 360 000 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Аэлита СНТ | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Хуторки пос. | 10 сот. | 2 980 000 | 298 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 42 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 840 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 37 500 / 65 686 / 94 708 |
| цена объекта | 1 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 850 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 755 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 617 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 480 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 204 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 514 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 23 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 30 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Агротехник СНТ | 35,9 м² | 6 сот. | 3 400 000 | 94 708 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Рассвет СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 37 500 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Веретенки СНТ | 36 м² | 6,3 сот. | 2 500 000 | 69 444 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Ядрошино НИИРТА СНТ | 36 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 83 333 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Минтрансстроевец-2 СНТ | 49,9 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 40 080 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Западное СНТ | 48 м² | 7 сот. | 2 599 999 | 54 167 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Роднички СНТ | 51 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 64 706 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Мукомол-1 СНТ | 40 м² | 6 сот. | 3 100 000 | 77 500 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Елочка СНТ | 45 м² | 6,3 сот. | 3 000 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Васильевское СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.04.2026 | 1 300 000 | история площадки |
| 25.05.2026 | 1 100 000 (−200 000) | история площадки |
| 26.05.2026 | 1 000 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Новорижское или Волоколамское шоссе, 58 км от Мкад. Продается садовый дом площадью 42 кв. М., материал-деревянный на участке 6 соток, д. Рубцово, Снт Агрополис, Истринский район. Свет -15 квт, 3 фазы. В Доме: кухня-гостиная, две раздельные спальни. Круглогодичный подъезд, соседи живут постоянно. Инфраструктура; Ж/д станция Курсаковская или Ядромино Рижского направления, автобусная остановка-300 метров, школа, детский сад, аптека, сетевые магазины- Пятерочка, Дикси, магазин "Все для сада", парикмахерская, кафе. Недалеко расположен Новоиерусалимский монастырь, 15 мин. На автомобиле. Истринское водохранилище, 25 мин. Гольф клуб. Один собственник. Проведено межевание. Дом оформлен. Получен адрес дома. Взносов и платежей нет. Подходит для ипотеки.