Волоколамское ш., 44 км от МКАД
Филатово д., Истра гор. округ
Дом 50 м², участок 7 сот., брус.
Цена 2,8 млн ₽, снижали с 3,8 млн; первая цена 3,8 млн ₽ от 24.04.2025.
Рейтинг 28/100 · уверенность 64 %
Земля ≈129 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 900 тыс. → дом ≈1,9 млн ₽, 38 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 40 тыс.–110 тыс. ₽/м², медиана 70 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,54 млн / целевая ≈3,19 млн / пессимист. ≈2,83 млн → от пессимистичной прибыль −448 тыс. ₽, маржа −16 %, ROI −14 %.
Коммуникации: колодец; в описании: баня.
До ст. пл. 73 км ≈4,3 км по прямой; до МКАД 44 км, на машине ≈59 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24337
Рейтинг 28/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 57 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 80 % | 14.6 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 82 % | 5 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 6 % | 0.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 128 518 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 900 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 900 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 38 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Филатово д. | 15 сот. | 2 100 000 | 140 000 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Филатово д. | 13 сот. | 3 700 000 | 284 615 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Филатово д. | 13,2 сот. | 3 500 000 | 265 152 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Филатово д. | 8,1 сот. | 1 010 000 | 124 691 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Филатово д. | 8,3 сот. | 1 500 000 | 180 723 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Филатово д. | 18 сот. | 7 200 000 | 400 000 | снят (цена объявления) 12.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Филатово д. | 30 сот. | 3 200 000 | 106 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Подводник-2 СНТ | 15 сот. | 1 700 000 | 113 333 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Глебово д. | 16 сот. | 6 999 999 | 437 500 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Глебово д. | 8 сот. | 3 500 000 | 437 500 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 39 796 / 70 281 / 109 615 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 540 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 363 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 186 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 832 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -448 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −16 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −14 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.2 км | Дубки СНТ | 52 м² | 6 сот. | 5 700 000 | 109 615 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Холщевики д. | 49,8 м² | 6,3 сот. | 3 500 000 | 70 281 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Мартюшино д. | 46 м² | 6,5 сот. | 2 800 000 | 60 870 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Елочки СНТ | 49 м² | 6 сот. | 1 950 000 | 39 796 | снято (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Осинки СНТ | 58 м² | 7,4 сот. | 5 300 000 | 91 379 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Карцево д. | 50 м² | 6 сот. | 3 250 000 | 65 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Рижская Дубрава КП | 50 м² | 6 сот. | 8 000 000 | 160 000 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Разряд СТ | 50 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Чеховское ВИЭСХ СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 700 000 | 74 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Осинки СНТ | 60 м² | 7,4 сот. | 5 299 999 | 88 333 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.04.2025 | 3 800 000 | история площадки |
| 26.04.2025 | 3 750 000 (−50 000) | история площадки |
| 30.04.2025 | 3 500 000 (−250 000) | история площадки |
| 17.05.2025 | 3 490 000 (−10 000) | история площадки |
| 24.05.2025 | 3 450 000 (−40 000) | история площадки |
| 14.06.2025 | 3 400 000 (−50 000) | история площадки |
| 17.06.2025 | 3 350 000 (−50 000) | история площадки |
| 21.06.2025 | 3 300 000 (−50 000) | история площадки |
| 04.08.2025 | 3 250 000 (−50 000) | история площадки |
| 16.08.2025 | 3 200 000 (−50 000) | история площадки |
| 01.09.2025 | 3 150 000 (−50 000) | история площадки |
| 14.10.2025 | 3 300 000 (+150 000) | история площадки |
| 27.10.2025 | 3 200 000 (−100 000) | история площадки |
| 07.11.2025 | 3 100 000 (−100 000) | история площадки |
| 03.12.2025 | 3 500 000 (+400 000) | история площадки |
| 10.12.2025 | 3 450 000 (−50 000) | история площадки |
| 11.02.2026 | 3 400 000 (−50 000) | история площадки |
| 14.02.2026 | 3 350 000 (−50 000) | история площадки |
| 26.02.2026 | 3 300 000 (−50 000) | история площадки |
| 03.03.2026 | 3 250 000 (−50 000) | история площадки |
| 07.03.2026 | 3 200 000 (−50 000) | история площадки |
| 11.03.2026 | 3 150 000 (−50 000) | история площадки |
| 13.03.2026 | 3 100 000 (−50 000) | история площадки |
| 25.03.2026 | 3 000 000 (−100 000) | история площадки |
| 10.04.2026 | 2 950 000 (−50 000) | история площадки |
| 15.05.2026 | 2 900 000 (−50 000) | история площадки |
| 02.06.2026 | 2 800 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 800 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Срочно! Продается жилой дом (возможна прописка) в деревне Филатово, Истринского р-на. На участке 7 сот (Ижс) 29х24 метра. Отличное место, грибные леса, река, хорошие соседи. В Доме электрическое отопление сделано в 2017 году разводка по всему дому батарей. Колодец, душевая и постирочная, туалет, находится на улице. Участок ухожен. Отличное предложение в данном месте. Подходит для ипотеки. Асфальтированная дорога по всей улице. Широкая придомовая территория, есть возможность построить еще дом/гараж/баню. Документы все готовы для сделки, в доме никто не прописан. Быстрый выход на сделку!