Волоколамское ш., 31 км от МКАД
Лесницыно КП, Истра гор. округ
Дом 10 м², участок 1 сот.
Цена 790 тыс. ₽; цена не менялась с 14.06.2026.
Рейтинг 66/100 · уверенность 29 %
Земля ≈276 тыс. ₽/сот. × 1 сот. = 276 тыс. → дом ≈514 тыс. ₽, 51 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Ремонт ≈200 тыс. ₽; дом 10 м² меньше 40 м² — цена в основном за землю, экономику по ₽/м² дома не считаем · подходящих референсов в согласованном списке нет.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Истра ≈1,2 км по прямой; до МКАД 31 км, на машине ≈41 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24321
Рейтинг 66/100 · уверенность 29 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 0 (разброс ₽/м² —); данные есть по 25 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | нет данных — не считается | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 99 % | 49.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 16.7 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 276 496 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 276 000 ₽ (1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 514 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 51 400 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | 15 сот. | 12 500 000 | 833 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 8,5 сот. | 6 790 000 | 798 824 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 7,5 сот. | 4 995 000 | 666 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 12 сот. | 3 235 950 | 269 662 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 28,4 сот. | 37 650 000 | 1 325 704 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.1 км | 8 сот. | 2 110 000 | 263 750 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.1 км | 13,5 сот. | 2 800 000 | 207 407 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | 30 сот. | 9 500 000 | 316 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | 6,2 сот. | 1 841 500 | 297 016 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | 7 сот. | 2 079 000 | 297 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 10 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | — |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | — |
| цена объекта | 790 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 671 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | дом 10 м² меньше 40 м² — цена в основном за землю, экономику по ₽/м² дома не считаем · подходящих референсов в согласованном списке нет |
| экономика не посчитана | дом 10 м² меньше 40 м² — цена в основном за землю, экономику по ₽/м² дома не считаем |
Аналоги
Аналогов не нашлось (нет площади дома, координат или похожих домов рядом).
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.06.2026 | 790 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 790 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Берег Истринского вдхр., 48 км Новорижское, Ленинградское, Пятницкое ш. Свой модульный дом в кемпинге на берегу Истринского вдхр. В вековом лесу. Большая вода в самой широкой части вдхр. Все модули с видом на воду, все расположены приватно. Стоят или висят. Выбирайте место (все фотографии места реальные). Аванс 30%, заселение с июля. Разные варианты размеров, отделки (помимо зеркальных) и оснащения. 790 т. Р. базовый зеркальный модуль дом с установкой и полной отделкой (зимний пакет), без мебели. Все коммуникации. С/у встроенные либо отдельно стоящие (с полным комфортом). 500 метров берега, плавный вход в воду, чистая вода, песчаное дно без ила, раки, вековой лес с земляникой, белки, зайцы, птицы (полифония). Высокое сухое место на песке (сосны) с видом на лунную дорожку как на море (южная сторона). Финская модель и технология отдыха, российское производство модулей. Идеально для фрилансеров, романтический уикенд, сбежать в уединение с природой, но рядом с Москвой. Для детей летний лагерь скаутов на отдельной приватной территории. Участок земля в аренде от государства на 35 лет (с пролонгацией), водоохранная зона Москвы ограничена в обороте (в приватизации, покупке). Право субаренды на весь срок 1 млн. Р. /модуль, помесячно 20 т. Р. /мес. /модуль, включая общие зоны (пляжей, леса, парковки и пр.) Приватная (личная) зона каждого модуля около 1-ой сотки (примерно 10 на 10 м). Возможна пересдача модулей в аренду (помесячно 60 120 т. Р. /мес.), посуточно 5 10 т. Р. / будни, 10 20 т. Р. / сутки выходные. Возможна полная организация аренды по договору с управляющей компанией (с возможностью вашего отдыха в любое удобное вам время с полным сервисом) с гарантированной окупаемостью всех расходов по договору (в ваше отсутствие) и доходностью до 42% годовых. Высокий спрос, бюджетный вариант для отдыха людей в идеальной Редкой локации, полное бронирование. Предпочтение нешумным компаниям, семьям, гостям, уважающим покой соседей, приветствуются адекватные домашние животные. Точную точку спрашивайте ссылку, просмотр в любое время. На соседнем с кемпингом массиве (вторая береговая линия) планируется новый поселок, возможно купить участок в собственность (от 500 т. Р. /сотка, не у воды).