Волоколамское ш., 63 км от МКАД
Полином СНТ, Истра гор. округ
Дом 20 м², участок 6 сот., 2005 год.
Цена 1,35 млн ₽; цена не менялась с 23.06.2026.
Рейтинг 71/100 · уверенность 57 %
Земля ≈154 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 925 тыс. → дом ≈425 тыс. ₽, 21 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км, 90 тыс.–200 тыс. ₽/м², медиана 134 тыс.
Ремонт ≈300 тыс., покупка после торга ≈1,15 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,12 млн / целевая ≈2,81 млн / пессимист. ≈2,5 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,05 млн ₽, маржа 42 %, ROI 72 %.
Коммуникации: летний водопровод.
До ст. Румянцево ≈2,8 км по прямой; до МКАД 63 км, на машине ≈48 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №24294
Рейтинг 71/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 6 (разброс ₽/м² 42 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 50 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 53 % | 11.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 94 % | 6.7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 154 167 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 925 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 425 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 250 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Дубовая Роща дп | 6,4 сот. | 1 500 000 | 234 375 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Рыжково д. | 7,8 сот. | 2 450 000 | 314 103 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Рыжково д. | 15 сот. | 2 500 000 | 166 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Бутырки д. | 18,8 сот. | 2 500 000 | 132 979 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Бутырки д. | 20 сот. | 5 300 000 | 265 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Лужки-89 СНТ | 6 сот. | 900 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Первомайское д. | 8 сот. | 1 470 000 | 183 750 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Визит СНТ | 11,5 сот. | 3 450 000 | 300 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Рыжково д. | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Первомайское д. | 20 сот. | 5 300 000 | 265 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 90 500 / 133 800 / 200 000 |
| цена объекта | 1 350 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 147 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 120 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 964 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 808 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 496 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 048 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 42 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 72 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 16.5 км | Котово д. | 20 м² | 6 сот. | 3 900 000 | 195 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.7 км | Грин Лаундж КП | 20 м² | 7,7 сот. | 7 200 000 | 360 000 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.6 км | Коськово д. | 20 м² | 6,3 сот. | 1 810 000 | 90 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.6 км | Игма-3 СНТ | 25 м² | 6,8 сот. | 3 700 000 | 148 000 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.9 км | Южное Якунино дач. уч. | 25 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.3 км | Якунино д. | 25 м² | 6,5 сот. | 5 000 000 | 200 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.9 км | Коськово д. | 25 м² | 9 сот. | 2 990 000 | 119 600 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.06.2026 | 1 350 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 1 350 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Id 390498. Продается участок 6 сот в СНТ Курорт. Участок крайний к лесу, правильной формы, огорожен, ухожен. На участке расположен дом 20 м2. Хозблок и монолитный фундамент 6*6 метров. Эл -во 5 кВт, летний водопровод. Въезд через автоматические ворота, минимальные платежи в СНТ. Транспортная доступность: проезд по Новорижскому и Волоколамскому шоссе В Курсаково есть школа , садик , магазины сетевые , WB и OZON. Рядом находится г. Истра. До СНТ асфальтированная дорога , зимой чистят дороги, документы готовы к сделке.