Волоколамское ш., 55 км от МКАД
Кореньки СНТ, Истра гор. округ
Дом 46,4 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2,3 млн ₽; цена не менялась с 04.06.2026.
Рейтинг 40/100 · уверенность 60 %
Земля ≈131 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 788 тыс. → дом ≈1,51 млн ₽, 33 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 34 тыс.–255 тыс. ₽/м², медиана 89 тыс.
Ремонт ≈928 тыс., покупка после торга ≈1,96 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,31 млн / целевая ≈3,88 млн / пессимист. ≈3,45 млн → от пессимистичной прибыль ≈564 тыс. ₽, маржа 16 %, ROI 20 %.
Коммуникации: свет — есть; в описании: колодец.
До ст. Устиновка ≈2 км по прямой; до МКАД 55 км, на машине ≈49 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24283
Рейтинг 40/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 93 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 39 % | 16.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 64 % | 11.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 21 % | 3.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 131 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 788 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 512 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 32 586 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Кореньки СНТ | 12 сот. | 1 500 000 | 125 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Кореньки д. | 35 сот. | 6 700 000 | 191 429 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Альтаир-2 СНТ | 6 сот. | 900 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Альтаир-2 СНТ | 6 сот. | 1 300 000 | 216 667 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ягодка СНТ | 8 сот. | 1 300 000 | 162 500 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Восход пгт | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Восход пгт | 9,4 сот. | 780 000 | 82 979 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Новопетровское с. | 6 сот. | 1 140 000 | 190 000 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Новопетровское с. | 7 сот. | 1 490 000 | 212 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Новопетровское с. | 7,5 сот. | 899 000 | 119 867 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 46,4 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 928 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 34 000 / 89 000 / 255 000 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 309 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 094 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 878 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 447 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 564 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 16 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 20 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.4 км | Астра ТСН | 50 м² | 6,3 сот. | 2 300 000 | 46 000 | снято (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Фортуна СНТ | 48 м² | 8 сот. | 1 750 000 | 36 458 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Зеленый Луг СНТ | 42 м² | 6 сот. | 1 850 000 | 44 048 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Румянцево пос. | 42,7 м² | 7,5 сот. | 5 500 000 | 128 806 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Рыбушки КП | 51 м² | 7 сот. | 5 100 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Фортуна СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 34 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Рижская Дубрава КП | 50 м² | 6 сот. | 8 000 000 | 160 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Рыбушки д. | 40 м² | 5 сот. | 10 200 000 | 255 000 | в продаже 15.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Магма СНТ | 50 м² | 9 сот. | 3 900 000 | 78 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Надеждино Лайф КП | 48 м² | 6 сот. | 6 200 000 | 129 167 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.06.2026 | 2 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 300 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Внесен Задаток. Выгодное Предложение На Новой Риге. Возможна Постоянная Прописка. Продается дача в Муниципальном округе Истра Снт "Кореньки". Экологически чистый район. Удачное расположение, до Мкад по Новорижскому шоссе всего 65 км. От ж/д станции "Новопетровское" до "Тушино" 1 час 30 минут на электричке, до Рижского вокзала 2 часа. Участок 6 соток ухоженный. На участке Колодец С Питьевой Водой. Плодово-ягодные насаждения. Калина, клён, сирень, жасмин. Двухэтажный Дом 1995 года. Площадь 46,4 метра. Проведено Электричество. Ленточный фундамент. Первый этаж из бруса 100*100 (обработанный). Второй этаж каркасный. Крыша покрыта металлом, установлены Стеклопакеты, дом обшит сайдингом. На территории товарищества: детская и спортивная площадки, гостевая парковка, Озеро С Пляжем для купания, Святой Источник. Инфраструктура: в 3 км. Магазины, пиццерия, больница, аптека, строительные рынки, автосервис, школа и детский садик, Петропавловская церковь, ж/д станция. Документы в порядке, готовы к сделке, в собственности у одной семьи.