Волоколамское ш., 35 км от МКАД
Газовик СТ, Истра гор. округ
Дача 50 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 3,2 млн; первая цена 3 млн ₽ от 26.05.2026.
Рейтинг 44/100 · уверенность 54 %
Земля ≈358 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 2,15 млн → дом ≈355 тыс. ₽, 7 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 61 тыс.–86 тыс. ₽/м², медиана 82 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,69 млн / целевая ≈3,32 млн / пессимист. ≈2,95 млн → от пессимистичной прибыль −71 тыс. ₽, маржа −2 %, ROI −2 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: баня.
До ст. Чеховская ≈1,8 км по прямой; до МКАД 35 км, на машине ≈42 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24269
Рейтинг 44/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 17 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 93 % | 17 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 94 % | 13.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 357 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 145 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 355 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 7 100 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Луна СНТ | 6 сот. | 6 000 000 | 1 000 000 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Мыканино д. | 15 сот. | 7 500 000 | 500 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ильино д. | 8 сот. | 3 800 000 | 475 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ильино д. | 15 сот. | 6 500 000 | 433 333 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Мыканино д. | 25 сот. | 9 500 000 | 380 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Мыканино д. | 40 сот. | 14 000 000 | 350 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Мыканино д. | 12,9 сот. | 4 500 000 | 348 837 | снят (цена объявления) 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Мыканино д. | 5 сот. | 2 990 000 | 598 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Октябрьский пос. | 8 сот. | 1 250 000 | 156 250 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Октябрьский пос. | 10 сот. | 4 500 000 | 450 000 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 61 321 / 81 818 / 86 000 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 693 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 508 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 324 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 954 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -71 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −2 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −2 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.5 км | Песчанка-2 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 4 300 000 | 86 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Нагорье СНТ | 44 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 81 818 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Поляна ДСК | 64,5 м² | 6 сот. | 3 150 000 | 48 837 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Урожай СНТ | 63,6 м² | 6,6 сот. | 3 900 000 | 61 321 | снято (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.05.2026 | 3 000 000 | история площадки |
| 02.06.2026 | 3 200 000 (+200 000) | история площадки |
| 12.06.2026 | 2 500 000 (−700 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю свою дачу, 6 соток! Есть свет! На участке есть банька, насаждения. Авито адрес не дает показать, вот как называется: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый. Адрес ориентира: обл. Московская, р-н Истринский, с/пос. Букаревское, Снт "Надежда", уч. 37. Это 2 км от самой Истры всего! Можно рассматривать под жилье, до школ и больниц не далеко. Есть гараж и дом после пожара. Очень хорошее место, рядом пруд с карасями! Волейбольная площадка! Рядом тихо и лес! Торг на месте!