Волоколамское ш., 58 км от МКАД
Андрейково д., Рузский гор. округ
Дом 98,6 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 3,75 млн; первая цена 3,75 млн ₽ от 30.05.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 73/100 · уверенность 55 %
Земля ≈175 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,05 млн → дом ≈2,45 млн ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 91 тыс.–162 тыс. ₽/м², медиана 135 тыс.
Ремонт ≈1,77 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈13,28 млн / целевая ≈11,95 млн / пессимист. ≈10,63 млн → от пессимистичной прибыль ≈5,88 млн ₽, маржа 55 %, ROI 124 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: в описании: баня, газ, септик (по описанию).
До ст. пл. 91 км ≈2,4 км по прямой; до МКАД 58 км, на машине ≈50 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24267
Рейтинг 73/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 34 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 60 % | 11 |
| торг | 5 | 44 % | 2.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 97 % | 5.9 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 43 % | 6.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 175 330 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 052 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 448 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 828 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Андрейково д. | 8,1 сот. | 1 170 000 | 144 444 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Андрейково д. | 10 сот. | 2 700 000 | 270 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Андрейково д. | 4 сот. | 2 500 000 | 625 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Андрейково д. | 8 сот. | 1 699 000 | 212 375 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Андрейково д. | 15,8 сот. | 3 500 000 | 221 519 | снят (цена объявления) 19.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Андрейково д. | 10,3 сот. | 2 450 000 | 237 864 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Андрейково д. | 8 сот. | 1 400 000 | 175 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Андрейково д. | 15,8 сот. | 2 750 000 | 174 051 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Андрейково д. | 4 сот. | 740 000 | 185 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Андрейково д. | 5,3 сот. | 934 500 | 176 321 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 98,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 772 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, септик |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 90 909 / 135 051 / 162 245 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 13 282 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 12 618 000 ₽ |
| продажа: целевая | 11 954 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 10 626 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 5 879 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 55 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 124 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.4 км | Давыдково КП да: «санузел» + «отделка» | 92,4 м² | 6,1 сот. | 8 400 000 | 90 909 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Нордик Лейк КП да: «санузел» + «отделка» | 100 м² | 6 сот. | 11 500 000 | 115 000 | в продаже 15.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Лесодолгоруково пос. да: «санузел» + «евроремонт» | 98 м² | 6,5 сот. | 15 200 000 | 155 102 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Зеленый Квартал КП да: «санузел» + «евроремонтом» | 98 м² | 6 сот. | 15 900 000 | 162 245 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.05.2026 | 3 750 000 | история площадки |
| 01.07.2026 | 3 500 000 (−250 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Готовый "конструктор" для вашего идеального дома в 40 минутах от Москвы (Новорижское шоссе). Продаётся недостроенный, но защищённый от погоды дом из сухого бруса 6х8 с мансардой и большой террасой 6х3. Участок 6,1 сотки (Ижс, Рузский округ). Вас ждёт тишина деревни, свои ягоды с грядки и бесплатный газ до границ участка по госпрограмме. Что уже сделано (ваши "плюсы"): · Фундамент и коробка: Брус камерной сушки (не поведёт!), стены обработаны антисептиком, крыша над головой есть. · Свет и окна: Договор с электросетями заключён, свет на столбе. Установлены огромные панорамные окна (1500х1200) и наружные двери. · Бонус: На участке стоит бытовка 2х4м можно приезжать на выходные, ночевать и контролировать стройку. Почему цена ниже рынка (и это ваш шанс): От дороги до участка 80 метров. Сейчас подъезд грунтовый (накатанный). Я даю контакт подрядчика, который сделает нормальную дорогу за 150 000 руб. (Это копейки в сравнении со скидкой на дом!). Если не успеете до зимы мы можем сделать дорогу пополам, я сама буду строить дом рядом в следующем году. Локация "Рублёвка" для души: · 70 км от Мкад, 40 мин. По Новорижскому шоссе (без пробок в будни). · Рядом ж/д станция Устиновка (3,5 км) для тех, кто не хочет за руль. · 10 мин пешком озеро Трифон (рыбалка, баня, мангалы). · 5 мин на машине Руза Фэмили Парк (спа, бассейн, зоопарк для детей). Варианты покупки (гибкие условия): 1. Только дом с участком 6,1 сотки цена 3 500 00 руб. 2. Весь участок 14,24 сотки доплата 900 000 руб. (даю дисконт за объём). Оформлю раздел за 1 день. Участок и дом стоят на кадастре, адрес уже есть (ул. Дачная, 18А). Звоните! Приезжайте посмотреть. Я покажу участок и дам честный совет по стройке. Торг возможен только при быстрой сделке.