Волоколамское ш., 35 км от МКАД
Спутник СНТ, Истра гор. округ
Дом 47 м², участок 6 сот., брус.
Цена 3,3 млн ₽; цена не менялась с 01.05.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 63 %
Земля ≈206 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,24 млн → дом ≈2,06 млн ₽, 44 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км, 45 тыс.–103 тыс. ₽/м², медиана 68 тыс.
Ремонт ≈740 тыс., покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,6 млн / целевая ≈3,24 млн / пессимист. ≈2,88 млн → от пессимистичной прибыль −662 тыс. ₽, маржа −23 %, ROI −19 %.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: печь.
До ст. Чеховская ≈1,7 км по прямой; до МКАД 35 км, на машине ≈42 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24246
Рейтинг 26/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 46 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 93 % | 17 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 206 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 238 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 062 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 43 872 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Октябрьский пос. | 10 сот. | 4 500 000 | 450 000 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Октябрьский пос. | 8 сот. | 1 250 000 | 156 250 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ильино д. | 8 сот. | 3 800 000 | 475 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ильино д. | 15 сот. | 6 500 000 | 433 333 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Глебово-Избище д. | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Мыканино д. | 15 сот. | 7 500 000 | 500 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Мыканино д. | 25 сот. | 9 500 000 | 380 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Октябрьский пос. | 9 сот. | 229 000 | 25 444 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Глебово-Избище д. | 20 сот. | 4 500 000 | 225 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Глебово-Избище д. | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 47 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 740 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 44 803 / 68 474 / 103 333 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 604 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 424 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 244 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 883 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -662 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −23 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −19 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 16.4 км | Низинка СНТ | 48 м² | 6 сот. | 3 850 000 | 80 208 | снято (цена объявления) 22.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Елочка СНТ | 55,8 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 44 803 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.2 км | Связист СНТ | 54,3 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 82 873 | снято (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Сафонтьево СНТ | 60 м² | 8 сот. | 6 200 000 | 103 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.1 км | Холмы-1 СНТ | 56,5 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 61 947 | снято (цена объявления) 04.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.3 км | станции Манихино-2 СНТ | 59,9 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 45 075 | снято (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.3 км | Арбат-1 СНТ | 60 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.2 км | Родничок СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 46 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.05.2026 | 3 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 300 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся земельный участок 6 соток и два дома ( летний и круглогодичный), в развитом Снт недалеко от г. Истра. Участок ухоженный, ровный, отлично подойдёт как для дачного отдыха, так и для строительства дома. На территории расположены: летний домик для сезонного проживания 47 кв. М. небольшой тёплый домик с печкой, пригодный для круглогодичного использования. хозблок для хранения инвентаря. Коммуникации: электричество подключено. летний водопровод. туалет и душ на участке. Снт обжитое, с хорошими подъездными путями, спокойные соседи, часть проживает постоянно. Удобное расположение: недалеко от города Истра, рядом есть магазины и вся необходимая инфраструктура. Отличный вариант для отдыха на природе. Один собственник, дом оформлен, межевание участка есть, готовы к сделке. Звоните расскажу подробнее и организую просмотр!