Волоколамское ш., 58 км от МКАД
Пролетарский Садовод СНТ, Восход гор. округ
Дом 80 м², участок 8 сот., брус.
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 09.07.2026.
Рейтинг 40/100 · уверенность 60 %
Земля ≈150 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1,2 млн → дом ≈1,3 млн ₽, 16 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 42 тыс.–76 тыс. ₽/м², медиана 58 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,67 млн / целевая ≈4,21 млн / пессимист. ≈3,74 млн → от пессимистичной прибыль ≈213 тыс. ₽, маржа 6 %, ROI 6 %.
Коммуникации: в описании: печь, баня.
До ст. Устиновка ≈3,1 км по прямой; до МКАД 58 км, на машине ≈50 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24220
Рейтинг 40/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 42 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 12 % | 5.1 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 60 % | 11 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 5.6 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 68 % | 9.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 149 813 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 199 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 301 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 262 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Пролетарский Садовод СНТ | 9 сот. | 1 900 000 | 211 111 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Андрейково д. | 15,8 сот. | 2 750 000 | 174 051 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Андрейково д. | 4 сот. | 740 000 | 185 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Андрейково д. | 5,3 сот. | 934 500 | 176 321 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Андрейково д. | 7,6 сот. | 1 261 000 | 165 921 | снят (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Подолы д. | 10 сот. | 1 090 000 | 109 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Андрейково д. | 10 сот. | 2 700 000 | 270 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Андрейково д. | 8,1 сот. | 1 170 000 | 144 444 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Андрейково д. | 9,6 сот. | 2 755 000 | 286 979 | снят (цена объявления) 16.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Подолы д. | 12 сот. | 980 000 | 81 667 | в продаже 06.07.2021 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 42 169 / 58 224 / 75 904 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 672 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 438 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 205 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 738 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 213 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 6 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 6 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Салют-1 СНТ | 77,9 м² | 12 сот. | 4 000 000 | 51 348 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Андрейково д. | 83 м² | 11 сот. | 3 500 000 | 42 169 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Солнечный СНТ | 80 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 62 500 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Руза парк комфорт КП | 78 м² | 6,2 сот. | 9 500 000 | 121 795 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Руза парк комфорт КП | 76 м² | 7 сот. | 4 100 000 | 53 947 | снято (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Нордик КП | 83 м² | 7,2 сот. | 11 200 000 | 134 940 выброс, не в счёт | в продаже 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Новопетровское с. | 83 м² | 10,5 сот. | 6 300 000 | 75 904 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Красная Горка СНТ | 80 м² | 8,1 сот. | 6 000 000 | 75 000 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Румянцево пос. | 80 м² | 9 сот. | 6 000 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Новопетровское с. | 75 м² | 9 сот. | 4 000 000 | 53 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.07.2026 | 3 000 000 | история площадки |
| 17.07.2026 | 2 500 000 (−500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дача в Снт Пролетарский садовод вблизи с. Новопетровское го Истра. Дом из бруса, готов к проживанию, кухня-гостиная, зал с печью-камином, две спальни на втором этаже, баня, кладовка. На участке также имеется второй домик с мансардным этажом, он теплый, с печкой, также летняя кухня, хозблок, гараж, беседка, парник. Участок высокий, но с уклоном, сделаны подпорные стенки. Рядом лес. Снт большое, дороги асфальт, освещение улиц, шлагбаум от телефона. Вся инфраструктура в соседнем селе Новопетровское, что в шаговой доступности (магазины, ж/д, автобус, школа, д/с, больница и многое другое). Спешите приобрести готовую дачу и ещё застать этот дачный сезон! Ждём Ваших звонков!