Волоколамское ш., 46 км от МКАД · земля с домом
2х2 дп, Истра гор. округ
Участок 4 сот.
Дом по описанию: «С небольшим домиком 6*5.»
Цена 1,9 млн ₽, снижали с 2,3 млн; первая цена 2,3 млн ₽ от 21.07.2025.
Рейтинг 42/100 · уверенность 25 %
Земля ≈82 тыс. ₽/сот. × 4 сот. = 330 тыс. → дом ≈1,57 млн ₽ (нижний квартиль 10 участков).
Площадь дома не указана — экономику не считаем.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Ядрошино ≈12,6 км по прямой; до МКАД 46 км, на машине ≈1 ч 03 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24194
Рейтинг 42/100 · уверенность 25 %
Уверенность: поля 4 из 8 (нет: площадь дома, материал, год, коммуникации); аналогов 0 (разброс ₽/м² —); данные есть по 25 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | нет данных — не считается | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 77 % | 38.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 18 % | 3.1 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 82 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 330 000 ₽ (4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 570 000 ₽ |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | 2х2 дп | 7 сот. | 950 000 | 135 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | 2х2 дп | 8 сот. | 1 090 000 | 136 250 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | 2х2 дп | 6,6 сот. | 1 200 000 | 181 818 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | 2х2 дп | 12,4 сот. | 950 000 | 76 613 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Малое Ушаково д. | 36 сот. | 3 240 000 | 90 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Малое Ушаково д. | 12,3 сот. | 2 490 000 | 202 439 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Малое Ушаково д. | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Малое Ушаково д. | 17 сот. | 1 360 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Малое Ушаково д. | 25 сот. | 13 500 000 | 540 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Малое Ушаково д. | 11 сот. | 1 100 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | площадь неизвестна, оценка по фото пока не получена |
| бюджет реставрации | площадь дома неизвестна |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | — |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | — |
| цена объекта | 1 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 615 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | площадь дома не указана — экономику не считаем |
| экономика не посчитана | площадь дома не указана — экономику не считаем |
Аналоги
Аналогов не нашлось (нет площади дома, координат или похожих домов рядом).
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.07.2025 | 2 300 000 | история площадки |
| 24.09.2025 | 1 900 000 (−400 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 900 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Доброго дня. Продаю участок площадью 4 сот. С небольшим домиком 6*5. Домик почти готов, но есть куда руки приложить. Не избавляюсь. Не тороплюсь с продажей. Продаю в связи с переездом в другой город. Поселок закрыт забором в круг, на територии озеро большое. Рядом конюшня, магазин пятёрочка, стройматериалы. До Истры около 10км. Кому интересно пишите, не всегда на связи.