Волоколамское ш., 57 км от МКАД · земля с домом
Подолы д., Рузский гор. округ
Дом 160 м², участок 6 сот.
Дом по описанию: «В Рузском районе Московской области деревня Подолы продается участок 6 соток, бревенчатый дом на фундаменте 160 кв. М (+ сарай 10 кв. М (по от д снос).»
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 23.06.2026.
Рейтинг 56/100 · уверенность 41 %
Земля ≈175 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,05 млн → дом ≈1,45 млн ₽, 9 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 2 домов в 20 км, 73 тыс.–93 тыс. ₽/м², медиана 83 тыс.
Ремонт ≈3,1 млн ₽; аналогов мало — прибыль не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: газ — есть; в описании: печь, колодец.
До ст. Устиновка ≈4,1 км по прямой; до МКАД 57 км, на машине ≈51 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24190
Рейтинг 56/100 · уверенность 41 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 2 (разброс ₽/м² 43 %); данные есть по 38 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | нет данных — не считается | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 61 % | 19.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 84 % | 8.9 |
| участок | 5 | 18 % | 1.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 88 % | 22.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 2.7 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 174 618 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 048 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 452 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 9 075 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Подолы д. | 10 сот. | 1 090 000 | 109 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Подолы д. | 12 сот. | 980 000 | 81 667 | в продаже 06.07.2021 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Пролетарский Садовод СНТ | 9 сот. | 1 900 000 | 211 111 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Подолы СНТ | 12 сот. | 2 300 000 | 191 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Руза Лес дп | 20 сот. | 19 500 000 | 975 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Руза Лес дп | 10,5 сот. | 4 900 000 | 466 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Руза Лес дп | 18 сот. | 6 900 000 | 383 333 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Андрейково д. | 15,8 сот. | 2 750 000 | 174 051 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Андрейково д. | 4 сот. | 740 000 | 185 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Андрейково д. | 5,3 сот. | 934 500 | 176 321 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 160 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 3 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 2 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 72 743 / 83 038 / 93 333 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | аналогов мало — прибыль не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
| экономика не посчитана | аналогов мало — прибыль не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 2 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 11.9 км | Лесные Поляны СНТ | 150 м² | 8 сот. | 14 000 000 | 93 333 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Моспроектовец СНТ | 114,1 м² | 6 сот. | 8 300 000 | 72 743 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.06.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
В Рузском районе Московской области деревня Подолы продается участок 6 соток, бревенчатый дом на фундаменте 160 кв. М (+ сарай 10 кв. М (по от д снос). Находится на территории С/Т "Салют-2". В 10 минутах езды от участках проходит Новорижское шоссе, в 30 минутах езды Минское и Волоколамское шоссе. На участке электричество(надо протянуть провода около 500 р., телевизионная антенна), газ, (привозной в баллонах-территориально 2 км) водопровод(есть трубы, перекрыли потому что давно не ездим-протяжка стоит около 5 000р). На приусадебном участке хозяйственные летний домик с печным отоплением, Сад (яблони, сливы, смородина, малина, крыжовник и т. Д.). В доме есть условия для круглогодичного проживания-печка-отапливает весь дом, можно использовать как дачу или на Пмж-если сделать постоянное газоснабжение. Также есть сарай-на снос. Круглогодичные подъезды к месту дислокации). В шаговой доступности отличная платная рыбалка на озере. Два магазина. Два колодца. Живописный лес, а в нем грибы и ягоды). В близи Озернинское Водохранилище-Пляж, Рыбалка)). Требует капиталовложения, ориентировочно 200-250 т. Р. Максимум. Земля в собственности. Продажа от собственника. Место красивое, тихое и живописное. Срочно! Стоимость 2 000 000 р. Возможен разумный торг.