Волоколамское ш., 37 км от МКАД · земля с домом
Здоровье-1 СНТ, Истра гор. округ
Дом 22 м², участок 9 сот., каркас.
Дом по описанию: «- Дополнительно на участке есть летний домик с печкой (22 м2), бытовка, каркас под парник.»
Цена 2,99 млн ₽; цена не менялась с 16.05.2026.
Рейтинг 31/100 · уверенность 58 %
Земля ≈313 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 2,82 млн → дом ≈174 тыс. ₽, 8 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 20 км, 104 тыс.–169 тыс. ₽/м², медиана 126 тыс.
Ремонт ≈240 тыс., покупка после торга ≈2,54 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,76 млн / целевая ≈2,48 млн / пессимист. ≈2,21 млн → от пессимистичной прибыль −574 тыс. ₽, маржа −26 %, ROI −21 %.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: печь.
До ст. Холщевики ≈3,2 км по прямой; до МКАД 37 км, на машине ≈42 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24189
Рейтинг 31/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 6 (разброс ₽/м² 8 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 90 % | 19.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 91 % | 6.5 |
| участок | 5 | 45 % | 3.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 312 889 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 816 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 174 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 7 909 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Здоровье-1 СНТ | 8 сот. | 2 489 000 | 311 125 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Светозар СНТ | 8,8 сот. | 2 800 000 | 318 182 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Леоново д. | 6 сот. | 2 600 000 | 433 333 | снят (цена объявления) 12.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Леоново д. | 25 сот. | 7 700 000 | 308 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Леоново д. | 25 сот. | 8 200 000 | 328 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Леоново д. | 10 сот. | 4 150 000 | 415 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Леоново д. | 25 сот. | 5 250 000 | 210 000 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Гидротехник СНТ | 6 сот. | 6 400 000 | 1 066 667 | снят (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Леоново д. | 20 сот. | 11 500 000 | 575 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Телепнево д. | 15 сот. | 5 900 000 | 393 333 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 22 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 240 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 104 000 / 126 250 / 168 750 |
| цена объекта | 2 990 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 541 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 759 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 621 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 483 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 207 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -574 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −26 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −21 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.1 км | 24 м² | 6,7 сот. | 5 500 000 | 229 167 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 10.3 км | Кооператор СНТ | 20 м² | 6 сот. | 2 550 000 | 127 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Гидротехник СНТ | 16 м² | 6,3 сот. | 2 700 000 | 168 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11 км | Игма-3 СНТ | 25 м² | 6,8 сот. | 2 700 000 | 108 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.1 км | Сапфир СНТ | 20 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 225 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16 км | Виктория СНТ | 25 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 104 000 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.9 км | Карцево КП | 18 м² | 9 сот. | 2 700 000 | 150 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.8 км | Варвариха д. | 18 м² | 7,5 сот. | 1 200 000 | 66 667 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.8 км | Находка СНТ | 28 м² | 8,2 сот. | 3 500 000 | 125 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.05.2026 | 2 990 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 990 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Авито | 2 990 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 08.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Главные преимущества: - Один собственник, свободная продажа, без обременений. - Все документы на землю оформлены, сделано межевание. - Хорошая транспортная доступность. - Городская инфраструктура г. Истра (15 мин. Транспортом). Об участке: - Площадь: 9 соток. - Ширина: 25 м. - Длина: 37 м. - Участок правильной формы, ровный, сухой. - По периметру установлен забор. - Растут плановые деревья и кустарники. - Кадастровый номер: 50:08:0060120:206. - Категория земель: земли сельскохозяйственного назначения. - Вид разрешённого использования: для ведения садоводства. - Дополнительно на участке есть летний домик с печкой (22 м2), бытовка, каркас под парник. Коммуникации: - Электричество 5 квт с возможностью увеличения мощностей. - Водоснабжение: летний водопровод. - Отопление: печное. Об Снт Здоровье 1: - По периметру установлен забор. - Въезд на территорию через автоматические ворота. - Видео наблюдение. - Заключен договор с Чоп. - Круглогодичный подъезд к участку. - Вывоз мусора. - Хорошие соседи, многие живут круглогодично. Транспортная доступность: - Рядом две ж/д станции (Холщевики и Чеховская). - Автобусная остановка. - Удобный подъезд с Волоколамского и Новорижского шоссе.