Волоколамское ш., 23 км от МКАД
Сирень-1 СНТ, Истра гор. округ
Дача 30 м², участок 6 сот., сэндвич-панели.
Цена 3,1 млн ₽, снижали с 3,4 млн; первая цена 3,4 млн ₽ от 25.07.2026.
Рейтинг 36/100 · уверенность 51 %
Земля ≈343 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 2,06 млн → дом ≈1,04 млн ₽, 35 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 73 тыс.–217 тыс. ₽/м², медиана 128 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈2,63 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,55 млн / целевая ≈3,19 млн / пессимист. ≈2,84 млн → от пессимистичной прибыль −297 тыс. ₽, маржа −10 %, ROI −9 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: скважина, колодец.
До ст. пл. 159 км ≈0,7 км по прямой; до МКАД 23 км, на машине ≈40 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24188
Рейтинг 36/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 45 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 59 % | 4.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 342 584 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 056 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 044 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 34 800 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Грифон СНТ | 15 сот. | 6 000 000 | 400 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Дачный Островок ДНП | 13,2 сот. | 4 990 000 | 378 030 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Дачный Островок ДНП | 26 сот. | 9 900 000 | 380 769 | снят (цена объявления) 21.06.2026 | сохраненная копия |
| 0.4 км | Майн Дорф Перспектива ДНП | 6,5 сот. | 2 150 000 | 330 769 | снят (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Подпорино д. | 8,2 сот. | 3 500 000 | 426 829 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Подпорино д. | 6,4 сот. | 3 500 000 | 546 875 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Подпорино д. | 10 сот. | 1 750 000 | 175 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Подпорино д. | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | в продаже 06.11.2026 | сохраненная копия |
| 0.5 км | Подпорино д. | 7,8 сот. | 3 900 000 | 500 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Подпорино д. | 12 сот. | 5 099 000 | 424 917 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 73 333 / 127 500 / 216 667 |
| цена объекта | 3 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 635 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 547 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 370 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 192 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 838 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -297 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −10 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −9 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.9 км | Арбат-1 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 3 900 000 | 130 000 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.9 км | Тимошкино д. | 30 м² | 6 сот. | 6 500 000 | 216 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.9 км | Холщевики-1 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 73 333 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.8 км | Большое Ушаково д. | 24 м² | 5 сот. | 3 000 000 | 125 000 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.07.2026 | 3 400 000 | история площадки |
| 03.08.2026 | 3 100 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 100 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дача в 40 минутах на автомобиле от Москвы. Снт Сирень-1, участок 40. Участок 6 соток с постройками. Участок размер 18мх34м, огорожен с трех сторон, ровный, ухожен, не заросший (регулярно косится). Без огорода. Есть плодовые кустарники, деревья, парник. На участке парковочное место на два автомобиля. Хозблок 5мх6м, оборудован под летний домик, на столбчатом фундаменте, не зарегистрирован, требуется ремонт кровли. Вывезены старые вещи. Хозпостройки также на временных фундаментах, не зарегистрированы, при необходимости легко демонтируются. Большая поляна по центру участка подойдет для постройки капитального дома. Электричество 3 квт (возможно увеличить). Снт без водопровода. На участке нет колодца или скважины. В Снт идет газификация (разумная стоимость подключения). Освещение общих территорий улиц и проулков Снт круглогодичное. Лес рядом. Истринское водохранилище в 15 минутах на автомобиле. В шаговой доступности остановка автобуса до г. Истра и железнодорожная станция 159 км. Недалеко продуктовые магазины, аптека, строймаркеты. Соседи проживают круглогодично. Зимой дороги очищены. Ближайшие Снт и коттеджные поселки тоже круглогодичного проживания. Один собственник (не пенсионер). Собственность более 20 лет. Торг.