Волоколамское ш., 43 км от МКАД
Ильино д., Истра гор. округ
Дом 90 м², участок 7 сот., 2011 год.
Цена 880 тыс. ₽; цена не менялась с 17.09.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 15 раз).
Рейтинг 82/100 · уверенность 59 %
Земля рядом ≈358 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 2,8 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: приличные 10 в 10 км, 49 тыс.–161 тыс. ₽/м², медиана 148 тыс.
Ремонт ≈1,8 млн, покупка после торга ≈748 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈13,39 млн / целевая ≈12,05 млн / пессимист. ≈10,71 млн → от пессимистичной прибыль ≈8,16 млн ₽, маржа 76 %, ROI 320 %.
⚠ ROI 320 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены) · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Чеховская ≈1,4 км по прямой; до МКАД 43 км, на машине ≈42 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №24150
Рейтинг 82/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 28 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 53.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 81 % | 18.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.7 |
| участок | 5 | 27 % | 2.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 357 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 2,8 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 2 502 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Луна СНТ | 6 сот. | 6 000 000 | 1 000 000 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ильино д. | 15 сот. | 6 500 000 | 433 333 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ильино д. | 8 сот. | 3 800 000 | 475 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Солнечное СНТ | 6 сот. | 2 400 000 | 400 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Мыканино д. | 15 сот. | 7 500 000 | 500 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Мыканино д. | 25 сот. | 9 500 000 | 380 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Октябрьский пос. | 8 сот. | 1 250 000 | 156 250 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Мыканино д. | 40 сот. | 14 000 000 | 350 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Мыканино д. | 12,9 сот. | 4 500 000 | 348 837 | снят (цена объявления) 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Мыканино д. | 5 сот. | 2 990 000 | 598 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 90 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 10 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 49 421 / 148 066 / 160 761 |
| цена объекта | 880 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 748 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 13 388 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 12 719 000 ₽ |
| продажа: целевая | 12 049 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 10 710 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 8 162 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 76 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 320 % |
| пояснение расчета | ROI 320 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены) · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
| ⚠ проверьте | ROI 320 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены) |
Аналоги
приличные 10 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.1 км | Дачи Ефимоново КП да: «ванной» + «мебелью» | 90,5 м² | 6,6 сот. | 13 400 000 | 148 066 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Дачи Ефимоново КП да: «с/у» + «под ключ» | 90,5 м² | 7 сот. | 13 400 000 | 148 066 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Чеховское ВИЭСХ СНТ да: «ванной» + «ремонтантная» | 85 м² | 7,4 сот. | 5 100 001 | 60 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Дачи Ефимоново КП да: «ванные» + «отделкой» | 92 м² | 7 сот. | 11 800 000 | 128 261 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Дергайково д. да: «санузел» + «под ключ» | 92 м² | 7,1 сот. | 14 790 000 | 160 761 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Ефимоново д. да: «ванные» + «отделка» | 87 м² | 7 сот. | 13 299 999 | 152 874 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Дачи Ефимоново КП да: «ванные» + «отделка» | 87 м² | 7 сот. | 13 299 999 | 152 874 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Семь Кварталов КП да: «с/у» + «заезжай и живи» | 95 м² | 6,7 сот. | 4 695 000 | 49 421 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Дергайково д. да: «санузел» + «под ключ» | 95 м² | 7,6 сот. | 14 590 000 | 153 579 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Ябедино д. да: «санузел» + «заезжайте и живите» | 81,1 м² | 6,4 сот. | 8 700 000 | 107 275 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.09.2026 | 880 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 880 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
продам дом с мебелью и техникой я один взрослый собственник звоните в любое время суток