Волоколамское ш., 36 км от МКАД
Чеховский СНТ, Истра гор. округ
Дача 150 м², участок 6,3 сот., сэндвич-панели.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 14.09.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 82/100 · уверенность 57 %
Земля ≈245 тыс. ₽/сот. × 6,3 сот. = 1,54 млн → дом ≈1,96 млн ₽, 13 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 65 тыс.–125 тыс. ₽/м², медиана 77 тыс.
Ремонт ≈2,8 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈10,74 млн / целевая ≈9,66 млн / пессимист. ≈8,59 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,81 млн ₽, маржа 33 %, ROI 49 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: центральный водопровод; канализация — есть; в описании: газ.
До ст. Чеховская ≈1,8 км по прямой; до МКАД 36 км, на машине ≈41 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24148
Рейтинг 82/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 54 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 97 % | 41.6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 91 % | 16.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 21 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 77 % | 11.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 245 176 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 545 000 ₽ (6,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 955 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 13 033 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Гидротехник СНТ | 6 сот. | 6 400 000 | 1 066 667 | снят (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ябедино д. | 50 сот. | 14 800 000 | 296 000 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Весна СНТ | 6 сот. | 1 279 000 | 213 167 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Леоново д. | 25 сот. | 5 250 000 | 210 000 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Гранит СНТ | 8,5 сот. | 1 940 000 | 228 235 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Леоново д. | 25 сот. | 7 700 000 | 308 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Леоново д. | 25 сот. | 8 200 000 | 328 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Мыканино д. | 5 сот. | 2 990 000 | 598 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Мыканино д. | 40 сот. | 14 000 000 | 350 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Мыканино д. | 12,9 сот. | 4 500 000 | 348 837 | снят (цена объявления) 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 150 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 65 341 / 76 923 / 124 917 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 10 736 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 10 199 000 ₽ |
| продажа: целевая | 9 662 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 8 589 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 814 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 33 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 49 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.7 км | Лесницыно КП | 130 м² | 9 сот. | 10 000 000 | 76 923 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.4 км | Лесная Рапсодия-2 КП | 120 м² | 6,3 сот. | 14 990 000 | 124 917 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.1 км | Тебеньки СНТ | 176 м² | 9,1 сот. | 11 500 000 | 65 341 | в продаже 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.09.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю дачу 150м2 на участке 6,3. Собственник один, более 5 лет. Дом для летнего проживания. Душ и туалет в доме. Газ в Снт проведен, можно провести на участок. Свет центральный, вода центральная летняя. Так же возможна продажа соседнего участка (полностью пустой, очищен).