Волоколамское ш., 59 км от МКАД
2х2 дп, Истра гор. округ
Дом 30 м², участок 4 сот., 2023 год.
Цена 1,9 млн ₽; цена не менялась с 19.11.2025.
Рейтинг 15/100 · уверенность 57 %
Земля ≈82 тыс. ₽/сот. × 4 сот. = 330 тыс. → дом ≈1,57 млн ₽, 52 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 56 тыс.–150 тыс. ₽/м², медиана 91 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈1,61 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,62 млн / целевая ≈2,35 млн / пессимист. ≈2,09 млн → от пессимистичной прибыль −123 тыс. ₽, маржа −6 %, ROI −6 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Курсаковская ≈12,5 км по прямой; до МКАД 59 км, на машине ≈1 ч 02 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №24128
Рейтинг 15/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 14 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 59 % | 13.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 19 % | 1.5 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 82 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 330 000 ₽ (4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 570 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 52 333 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | 2х2 дп | 6,6 сот. | 1 200 000 | 181 818 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | 2х2 дп | 12,4 сот. | 950 000 | 76 613 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | 2х2 дп | 7 сот. | 950 000 | 135 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | 2х2 дп | 8 сот. | 1 090 000 | 136 250 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Экопарк Ушаково ДПК | 17 сот. | 5 600 000 | 329 412 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Экопарк Ушаково ДПК | 10 сот. | 5 400 000 | 540 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Малое Ушаково д. | 36 сот. | 3 240 000 | 90 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Малое Ушаково д. | 12,3 сот. | 2 490 000 | 202 439 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Малое Ушаково д. | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Малое Ушаково д. | 17 сот. | 1 360 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 55 714 / 90 909 / 150 000 |
| цена объекта | 1 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 615 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 615 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 484 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 354 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 092 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -123 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −6 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −6 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.8 км | Северное Якунино дач. уч. | 28 м² | 6 сот. | 4 200 000 | 150 000 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Скрепящево д. | 32 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 93 750 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Южное Якунино дач. уч. | 25 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Игма СНТ | 35 м² | 6 сот. | 1 950 000 | 55 714 | снято (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Грин Лаундж КП | 36 м² | 6 сот. | 6 666 000 | 185 167 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.6 км | Андреевское-2 СНТ | 30,8 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 90 909 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Защитник ДНП | 36 м² | 6 сот. | 2 750 000 | 76 389 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.2 км | Жуково д. | 33 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 72 727 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19 км | Зенит СНТ | 33,5 м² | 5,3 сот. | 2 750 000 | 82 090 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.9 км | Астра ДНП | 36 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 111 111 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.11.2025 | 1 900 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 900 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
доброго дня. продаю участок площадью 4 сот. с небольшим домиком 6*5. домик почти готов,но есть куда руки приложить. не избавляюсь. не тороплюсь с продажей.продаю в связи с переездом в другой город. поселок закрыт забором в круг, на територии озеро большое. рядом конюшня,магазин пятёрочка, стройматериалы . до Истры около 10км. кому интересно пишите ,не всегда на связи.