Волоколамское ш., 37 км от МКАД
Светозар СНТ, Истра гор. округ
Дача 66 м², участок 5,6 сот., брус.
Цена 2,3 млн ₽, снижали с 2,8 млн; первая цена 2,8 млн ₽ от 02.06.2026.
Рейтинг 44/100 · уверенность 66 %
Земля ≈311 тыс. ₽/сот. × 5,6 сот. = 1,74 млн → дом ≈558 тыс. ₽, 8 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 26 тыс.–104 тыс. ₽/м², медиана 61 тыс.
Ремонт ≈1,22 млн, покупка после торга ≈1,96 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,73 млн / целевая ≈3,35 млн / пессимист. ≈2,98 млн → от пессимистичной прибыль −195 тыс. ₽, маржа −6 %, ROI −6 %.
Коммуникации: скважина; в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Чеховская ≈3,2 км по прямой; до МКАД 37 км, на машине ≈43 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24118
Рейтинг 44/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 48 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 90 % | 16.5 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 91 % | 5.5 |
| участок | 5 | 15 % | 0.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 90 % | 13.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 311 114 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 742 000 ₽ (5,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 558 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 8 455 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Светозар СНТ | 9 сот. | 2 800 000 | 311 111 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Светозар СНТ | 8,8 сот. | 2 800 000 | 318 182 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Здоровье-1 СНТ | 8 сот. | 2 489 000 | 311 125 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Леоново д. | 25 сот. | 7 700 000 | 308 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Леоново д. | 25 сот. | 8 200 000 | 328 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Леоново д. | 25 сот. | 5 250 000 | 210 000 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Леоново д. | 10 сот. | 4 150 000 | 415 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Гидротехник СНТ | 6 сот. | 6 400 000 | 1 066 667 | снят (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Леоново д. | 20 сот. | 11 500 000 | 575 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Телепнево д. | 15 сот. | 5 900 000 | 393 333 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 66 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 220 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 714 / 60 834 / 104 478 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 725 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 539 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 352 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 980 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -195 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −6 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −6 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.6 км | Кострово д. | 67 м² | 6 сот. | 7 000 000 | 104 478 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Лукша-2 СТ | 68,3 м² | 6 сот. | 2 999 999 | 43 924 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Лукша-1 СНТ | 70 м² | 7,6 сот. | 1 800 000 | 25 714 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Топаз СНТ | 74 м² | 8,2 сот. | 5 000 000 | 67 568 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Ябедино д. | 74 м² | 8 сот. | 4 990 000 | 67 432 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Солнечное СНТ | 59 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 54 237 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Елочка СНТ | 60 м² | 6,3 сот. | 2 300 000 | 38 333 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Чеховский СНТ | 53 м² | 6,2 сот. | 2 800 000 | 52 830 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Светозар СНТ | 50 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Правдист-2 СНТ | 72,8 м² | 6 сот. | 6 600 000 | 90 659 | снято (цена объявления) 01.07.2026 | сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.06.2026 | 2 800 000 | история площадки |
| 19.06.2026 | 2 600 000 (−200 000) | история площадки |
| 14.07.2026 | 2 500 000 (−100 000) | история площадки |
| 18.08.2026 | 2 300 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 300 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача 66 кв м на 5,6 сотках в уютном снт "Светозар". По границе снт лесной массив. Очень кpаcивыe виды на подъезде к снт и свежайший воздух! Дoм пocтaвлeн нa учет, но требует ремонта. Mожнo пpопиcaтьcя! В доме две комнаты, кухня, веранда и чердак. Санузел на улице, также хозпостройка на участке. До участка довольно хорошая дорога отсыпанная крошкой. Электричество подключено, водоснабжение скважина, канализация выгребная яма предназначенная для кухни. Очень хорошее Снт, огороженная территория, автоматические ворота, дороги с твердым покрытием, летом приезжает автолавка. Хорошие соседи. Дом находится в тихом районе с хорошей транспортной доступностью. Хорошая транспортная доступность.