Волоколамское ш., 39 км от МКАД
Сирень-1 СНТ, Истра гор. округ
Дом 30 м², участок 6 сот., щитовой.
Цена 3,1 млн ₽, снижали с 3,4 млн; первая цена 3,4 млн ₽ от 21.07.2026.
Рейтинг 33/100 · уверенность 51 %
Земля ≈334 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 2 млн → дом ≈1,1 млн ₽, 37 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 54 тыс.–161 тыс. ₽/м², медиана 100 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈2,63 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,59 млн / целевая ≈2,33 млн / пессимист. ≈2,07 млн → от пессимистичной прибыль −961 тыс. ₽, маржа −46 %, ROI −32 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: скважина, колодец.
До ст. пл. 159 км ≈0,6 км по прямой; до МКАД 39 км, на машине ≈40 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №24106
Рейтинг 33/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 130 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 87 % | 18.7 |
| торг | 5 | 59 % | 4.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 334 014 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 004 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 096 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 36 533 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Грифон СНТ | 15 сот. | 6 000 000 | 400 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Дачный Островок ДНП | 13,2 сот. | 4 990 000 | 378 030 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Дачный Островок ДНП | 26 сот. | 9 900 000 | 380 769 | снят (цена объявления) 21.06.2026 | сохраненная копия |
| 0.5 км | Подпорино д. | 8,2 сот. | 3 500 000 | 426 829 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Майн Дорф Перспектива ДНП | 6,5 сот. | 2 150 000 | 330 769 | снят (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Подпорино д. | 6,4 сот. | 3 500 000 | 546 875 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Санто ЛПХ | 16 сот. | 5 500 000 | 343 750 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Подпорино д. | 8 сот. | 4 000 000 | 500 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Подпорино д. | 10 сот. | 1 750 000 | 175 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Подпорино д. | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | в продаже 06.11.2026 | сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 53 846 / 100 000 / 161 017 |
| цена объекта | 3 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 635 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 593 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 463 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 334 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 074 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -961 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −46 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −32 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.3 км | Алексино СНТ | 39 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 53 846 | снято (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Малыш СНТ | 25 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 100 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Голубое-91 СНТ | 35,4 м² | 8 сот. | 5 700 000 | 161 017 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.07.2026 | 3 400 000 | история площадки |
| 03.08.2026 | 3 100 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 100 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дача в 40 минутах на автомобиле от Москвы. СНТ Сирень-1, участок 40. Участок 6 соток с постройками. Участок размер 18мХ34м, огорожен с трех сторон, ровный, ухожен, не заросший (регулярно косится). Без огорода. Есть плодовые кустарники, деревья, парник. На участке парковочное место на два автомобиля. Хозблок 5мх6м, оборудован под летний домик, на столбчатом фундаменте, не зарегистрирован, требуется ремонт кровли. Вывезены старые вещи. Хозпостройки также на временных фундаментах, не зарегистрированы, при необходимости легко демонтируются. Большая поляна по центру участка подойдет для постройки капитального дома. Электричество 3 КВт (возможно увеличить). СНТ без водопровода. На участке нет колодца или скважины. В СНТ идет газификация (разумная стоимость подключения). Освещение общих территорий улиц и проулков СНТ круглогодичное. Лес рядом. Истринское водохранилище в 15 минутах на автомобиле. В шаговой доступности остановка автобуса до г. Истра и железнодорожная станция 159 км. Недалеко продуктовые магазины, аптека, строймаркеты. Соседи проживают круглогодично. Зимой дороги очищены. Ближайшие СНТ и коттеджные поселки тоже круглогодичного проживания. Один собственник. Собственность более 20 лет. Торг.