Волоколамское ш., 58 км от МКАД
Салют-2 СНТ, Рузский гор. округ
Дача 35 м², участок 6,3 сот., брус.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 04.09.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 57 %
Земля ≈168 тыс. ₽/сот. × 6,3 сот. = 1,06 млн → дом ≈2,44 млн ₽, 70 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 24 тыс.–147 тыс. ₽/м², медиана 72 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,48 млн / целевая ≈2,23 млн / пессимист. ≈1,99 млн → от пессимистичной прибыль −1,49 млн ₽, маржа −75 %, ROI −43 %.
Коммуникации: летний водопровод; отопление — печь.
До ст. Устиновка ≈3,7 км по прямой; до МКАД 58 км, на машине ≈52 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24064
Рейтинг 22/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 88 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 60 % | 12.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 87 % | 6.2 |
| участок | 5 | 21 % | 1.5 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 167 954 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 058 000 ₽ (6,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 442 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 69 771 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Пролетарский Садовод СНТ | 9 сот. | 1 900 000 | 211 111 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Подолы д. | 10 сот. | 1 090 000 | 109 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Подолы д. | 12 сот. | 980 000 | 81 667 | в продаже 06.07.2021 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Андрейково д. | 15,8 сот. | 2 750 000 | 174 051 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Андрейково д. | 4 сот. | 740 000 | 185 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Андрейково д. | 5,3 сот. | 934 500 | 176 321 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Андрейково д. | 7,6 сот. | 1 261 000 | 165 921 | снят (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Андрейково д. | 9,6 сот. | 2 755 000 | 286 979 | снят (цена объявления) 16.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Руза Лес дп | 35,8 сот. | 8 500 000 | 237 430 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Руза Лес дп | 20 сот. | 19 500 000 | 975 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 35 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 23 810 / 72 342 / 147 222 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 483 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 359 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 235 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 986 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 489 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −75 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −43 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.1 км | Руза парк комфорт КП | 36 м² | 7 сот. | 4 100 000 | 113 889 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | МВД СССР Рузское-2 СНТ | 36 м² | 6,6 сот. | 1 700 000 | 47 222 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Истрамебель СНТ | 36 м² | 6 сот. | 5 300 000 | 147 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | МВД СССР Рузское-2 СНТ | 37 м² | 7 сот. | 1 800 000 | 48 649 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Каравай СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 999 000 | 49 975 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Пролетарский Садовод СНТ | 45 м² | 9 сот. | 5 500 000 | 122 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Агротехник СНТ | 35,9 м² | 6 сот. | 3 400 000 | 94 708 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Рассвет СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 37 500 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Нектар-2 СНТ | 30 м² | 7 сот. | 2 950 000 | 98 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Агрополис СНТ | 42 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 23 810 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.09.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютный дом. Дом расположен на участке Снт. Летний водопровод. Отопление печное. Участок ухожен, вокруг много зелени и деревьев, создающих атмосферу уюта и спокойствия. Один взрослый собственник. Участок, дом, летняя кухня и гараж оформлены в собственность.