Волоколамское ш., 23 км от МКАД
Холод СНТ, Красногорск гор. округ
Дом 41,3 м², участок 6,6 сот., дерево, 1997 год.
Цена 3,15 млн ₽, снижали с 3,8 млн; первая цена 3,8 млн ₽ от 09.10.2026.
Рейтинг 88/100 · уверенность 60 %
Земля рядом ≈750 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,6 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км, 93 тыс.–191 тыс. ₽/м², медиана 152 тыс.
Ремонт ≈826 тыс., покупка после торга ≈2,68 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,79 млн / целевая ≈6,12 млн / пессимист. ≈5,43 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,93 млн ₽, маржа 35 %, ROI 55 %.
Коммуникации: отопление — нет; свет — есть.
До ст. Дедовск ≈4 км по прямой; до МКАД 23 км, на машине ≈33 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №24055
Рейтинг 88/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 5 (разброс ₽/м² 38 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 50 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 85 % | 6 |
| участок | 5 | 24 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 750 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,6 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 4 950 000 ₽ (6,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Холод СНТ | 6,2 сот. | 10 000 000 | 1 612 903 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Нефедьево д. | 10,2 сот. | 7 200 000 | 705 882 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Нефедьево д. | 12 сот. | 9 000 000 | 750 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Нефедьево д. | 8,7 сот. | 8 500 000 | 977 012 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Нефедьево д. | 7,1 сот. | 5 000 000 | 704 225 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Нефедьево д. | 6 сот. | 4 800 000 | 800 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Нефедьево д. | 13 сот. | 14 900 000 | 1 146 154 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Нефедьево д. | 16,4 сот. | 25 000 000 | 1 524 390 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Тонус СНТ | 6 сот. | 4 500 000 | 750 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Нефедьево д. | 12,5 сот. | 12 000 000 | 960 000 | снят (цена объявления) 19.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 41,3 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 826 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 93 045 / 151 786 / 191 429 |
| цена объекта | 3 150 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 677 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 794 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 454 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 115 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 435 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 931 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 35 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 55 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Полянка СНТ | 50,4 м² | 6 сот. | 7 650 000 | 151 786 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Мирный СНТ | 50 м² | 6,2 сот. | 8 750 000 | 175 000 | снято (цена объявления) 12.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.7 км | Радищево СНТ | 35 м² | 8 сот. | 6 700 000 | 191 429 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.6 км | 53,2 м² | 9 сот. | 4 950 000 | 93 045 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 17.8 км | Пятницкие дачи дп | 30 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 150 000 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.10.2026 | 3 800 000 | история площадки |
| 12.10.2026 | 3 450 000 (−350 000) | история площадки |
| 14.10.2026 | 3 350 000 (−100 000) | история площадки |
| 30.10.2026 | 3 150 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 150 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
ОБЪЕКТ 11578 Продается садовый домик 1997 года постройки с земельным участком в СНТ Холод, уч 2. К домику подведено электричество. Участок огорожен забором, правильной формы, без насаждений. Межевание есть. Долгов по электричеству и взносам нет. Кадастровый номер дома 50:11:0000000:28455 и земельного участка 50:11:0020108:78. Новое строительство на участке не разрешено из за ЛЭП. Участок пригоден для садоводства!!!