Волоколамское ш., 80 км от МКАД
Куратор СНТ, Волоколамский гор. округ
Дом 84 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2,2 млн ₽; цена не менялась с 18.09.2026.
Рейтинг 51/100 · уверенность 63 %
Земля ≈139 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 836 тыс. → дом ≈1,36 млн ₽, 16 тыс. ₽/м² дома (радиус 6 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км, 23 тыс.–124 тыс. ₽/м², медиана 58 тыс.
Ремонт ≈1,48 млн, покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,53 млн / целевая ≈4,98 млн / пессимист. ≈4,42 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,07 млн ₽, маржа 24 %, ROI 32 %.
Коммуникации: центральный водопровод; в описании: печь.
До ст. Чисмена ≈3,3 км по прямой; до МКАД 80 км, на машине ≈1 ч 05 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №24049
Рейтинг 51/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 52 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 64 % | 27.4 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 29 % | 5.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 90 % | 5.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 68 % | 9.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 139 375 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 6 км) |
| стоимость земли объекта | 836 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 364 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 238 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.1 км | Гряды д. | 15 сот. | 2 750 000 | 183 333 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Чисмена пос. | 15 сот. | 1 200 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Чисмена пос. | 6 сот. | 1 800 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Шапково д. | 10 сот. | 1 350 000 | 135 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Березовка х. | 12,2 сот. | 1 899 000 | 155 656 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Лесодолгоруково пос. | 6 сот. | 915 000 | 152 500 | снят (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Лесодолгоруково пос. | 8,2 сот. | 2 100 000 | 256 098 | снят (цена объявления) 15.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Деньково д. | 15 сот. | 1 950 000 | 130 000 | снят (цена объявления) 10.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Деньково д. | 8 сот. | 1 500 000 | 187 500 | снят (цена объявления) 06.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Давыдково д. | 6,7 сот. | 1 200 000 | 179 104 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 84 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 480 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 23 207 / 57 874 / 124 481 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 531 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 254 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 978 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 425 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 075 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 24 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 32 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.5 км | Давыдково КП | 92,4 м² | 6,1 сот. | 8 400 000 | 90 909 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Расцветаево КП | 72,3 м² | 6 сот. | 9 000 000 | 124 481 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Триумф ДНП | 74,5 м² | 8 сот. | 6 500 000 | 87 248 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Давыдково д. | 102 м² | 6 сот. | 5 500 000 | 53 922 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Рузское МВД СССР СНТ | 94,8 м² | 6,1 сот. | 2 200 000 | 23 207 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Прожектор СНТ | 108 м² | 6 сот. | 4 300 000 | 39 815 | снято (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Деньково-Дачное КП | 102 м² | 6 сот. | 6 000 000 | 58 824 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Мичуринец-1 СНТ | 65 м² | 7 сот. | 3 700 000 | 56 923 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.09.2026 | 2 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся участок в СНТ Куратор с домом из бруса и дополнительными постройками, недалеко от ж/д станции Чисмена ( Рижского направления). На участке двухуровневый дом оборудованный стеклопакетами, кирпичная печь, отдельно стоящий санузел с душевым отделением, хозяйственный блок 5х3. Коммуникации: центральный водопровод, электричество подключено. Участок ухоженный, с плодово-ягодными деревьями и кустарниками. СНТ находится в окружении лесного массива, огорожено, удобный подъезд, многие проживают круглогодично. Один собственник. Свободная продажа. Оперативный показ.