Волоколамское ш., 49 км от МКАД
Савельево д., Истра гор. округ
Дом 83,3 м², участок 8,4 сот., брус.
Цена 1,25 млн ₽, снижали с 1,7 млн; первая цена 1,5 млн ₽ от 27.06.2025.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 6 раз).
Рейтинг 83/100 · уверенность 59 %
Земля рядом ≈183 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,2 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: приличные 8 в 10 км, 40 тыс.–119 тыс. ₽/м², медиана 95 тыс.
Ремонт ≈1,67 млн, покупка после торга ≈1,06 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,99 млн / целевая ≈7,19 млн / пессимист. ≈6,39 млн → от пессимистичной прибыль ≈3,66 млн ₽, маржа 57 %, ROI 134 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: водопровод по границе; в описании: газ.
До ст. Курсаковская ≈5,3 км по прямой; до МКАД 49 км, на машине ≈54 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24048
Рейтинг 83/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 7 (разброс ₽/м² 36 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 50 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 73 % | 15.6 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 75 % | 5.3 |
| участок | 5 | 40 % | 2.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 183 442 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,2 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 1 541 000 ₽ (8,4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Савельево д. | 8 сот. | 2 333 000 | 291 625 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Савельево д. | 9 сот. | 2 250 000 | 250 000 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Савельево д. | 10,5 сот. | 2 480 000 | 236 190 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Савельево д. | 7,9 сот. | 1 250 000 | 158 228 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Савельево д. | 30 сот. | 11 350 000 | 378 333 | снят (цена объявления) 16.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Савельево д. | 15 сот. | 3 800 000 | 253 333 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Савельево д. | 15 сот. | 2 500 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Савельево д. | 30 сот. | 7 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Красногвардеец СНТ | 15,4 сот. | 3 600 000 | 233 766 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Долево д. | 36 сот. | 4 300 000 | 119 444 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 83,3 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 666 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 8 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 449 / 95 238 / 118 922 |
| цена объекта | 1 250 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 062 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 987 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 588 000 ₽ |
| продажа: целевая | 7 188 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 390 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 3 661 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 57 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 134 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 8 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.8 км | Ветер ДНП да: «санузел» + «меблирован» | 84 м² | 8,4 сот. | 8 000 000 | 95 238 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Красная Горка СНТ да: «ванной» + «мебелью» | 80 м² | 8,1 сот. | 6 000 000 | 75 000 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Шишаиха д. да: «санузел» + «отделки» | 85,1 м² | 8 сот. | 9 995 000 | 117 450 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Авиатор-2 СНТ да: «санузел» + «отделка» | 86,5 м² | 9 сот. | 7 920 000 | 91 561 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Карцево КП да: «санузла» + «заезжайте и живите» | 79,8 м² | 7,7 сот. | 9 490 000 | 118 922 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Назарово д. да: «ванных» + «отделке» | 89,5 м² | 8 сот. | 9 990 000 | 111 620 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Москворечье СНТ да: «ванных» + «ремонт» | 89 м² | 8 сот. | 3 600 000 | 40 449 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Нордик хиллс КП да: «санузел» + «теплый пол» | 88,6 м² | 8 сот. | 17 100 000 | 193 002 выброс, не в счёт | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.06.2025 | 1 500 000 | история площадки |
| 14.08.2025 | 1 700 000 (+200 000) | история площадки |
| 16.08.2025 | 1 636 000 (−64 000) | история площадки |
| 31.12.2025 | 1 250 000 (−386 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 250 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Добрый день, прошу сначала написать смс, звонки не всегда проходят из-за Впн. Продаю участок 8,4 соток в 100 % собственности и Долю! В доме. В 79км поворот по Новорижскому шоссе или Волоколамскому шоссе. Постоянная прописка в деревне(Ижс). Живописное, тихое место для постоянного проживания или отдыха. Газ и водопровод по границе участка(см. Фото). Вся инфраструктура в шаговой доступности. В деревне есть магазины ( Пятёрочка, Сельпо), библиотека. Хорошая транспортная доступность до Москвы ( остановка до станции ж/д Румянцево, находится рядом с домом). Асфальтированный круглогодичный подъезд. Все подробности по телефону.