Волоколамское ш., 60 км от МКАД
Каравай СНТ, Рузский гор. округ
Дом 54 м², участок 6,1 сот., брус.
Цена 1,79 млн ₽, снижали с 1,89 млн; первая цена 1,89 млн ₽ от 10.09.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 78/100 · уверенность 56 %
Земля ≈175 тыс. ₽/сот. × 6,1 сот. = 1,07 млн → дом ≈720 тыс. ₽, 13 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 95 тыс.–160 тыс. ₽/м², медиана 132 тыс.
Ремонт ≈1,08 млн, покупка после торга ≈1,52 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,36 млн / целевая ≈6,62 млн / пессимист. ≈5,89 млн → от пессимистичной прибыль ≈3,29 млн ₽, маржа 56 %, ROI 126 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. пл. 91 км ≈2 км по прямой; до МКАД 60 км, на машине ≈51 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24046
Рейтинг 78/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 44 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 45.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 57 % | 11.1 |
| торг | 5 | 35 % | 2.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 19 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 76 % | 11.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 175 368 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 070 000 ₽ (6,1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 720 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 13 333 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Андрейково д. | 10,3 сот. | 2 450 000 | 237 864 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Андрейково д. | 15,8 сот. | 3 500 000 | 221 519 | снят (цена объявления) 19.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Андрейково д. | 8 сот. | 1 699 000 | 212 375 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Андрейково д. | 4 сот. | 2 500 000 | 625 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Андрейково д. | 8 сот. | 1 400 000 | 175 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Андрейково д. | 6 сот. | 999 000 | 166 500 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Объектив СНТ | 6,8 сот. | 1 200 000 | 176 471 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Андрейково д. | 8,1 сот. | 1 170 000 | 144 444 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Моспроектовец СНТ | 6 сот. | 2 350 000 | 391 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Андрейково д. | 10 сот. | 2 700 000 | 270 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 54 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 080 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 95 294 / 132 143 / 160 000 |
| цена объекта | 1 790 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 521 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 359 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 991 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 623 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 887 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 3 285 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 56 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 126 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.1 км | Деньково-Дачное КП да: «санузел» + «под ключ» | 51 м² | 6,5 сот. | 4 860 000 | 95 294 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Находка СНТ да: «ванной» + «теплый пол» | 56 м² | 6 сот. | 7 400 000 | 132 143 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Рижская Дубрава КП да: «ванная» + «отделка» | 50 м² | 6 сот. | 8 000 000 | 160 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.09.2026 | 1 890 000 | история площадки |
| 14.10.2026 | 1 790 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 790 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю дом с участком в очень тихом и развитом Снт Радуга. Участок долгое время не обрабатывается, поэтому требует расчистки.