Волоколамское ш., 49 км от МКАД
Агрополис СНТ, Истра гор. округ
Дом 92 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2 млн ₽; цена не менялась с 06.11.2026.
Рейтинг 48/100 · уверенность 62 %
Земля ≈163 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 979 тыс. → дом ≈1,02 млн ₽, 11 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 40 тыс.–103 тыс. ₽/м², медиана 56 тыс.
Ремонт ≈1,74 млн, покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,11 млн / целевая ≈4,6 млн / пессимист. ≈4,09 млн → от пессимистичной прибыль ≈646 тыс. ₽, маржа 16 %, ROI 19 %.
Коммуникации: в описании: баня.
До ст. Курсаковская ≈3 км по прямой; до МКАД 49 км, на машине ≈48 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24044
Рейтинг 48/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 52 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 38 % | 16 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 73 % | 13.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 5.6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 83 % | 12.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 163 141 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 979 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 021 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 11 098 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Хуторки пос. | 12,4 сот. | 3 600 000 | 290 323 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Хуторки пос. | 14 сот. | 2 000 000 | 142 857 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Хуторки пос. | 13 сот. | 1 990 000 | 153 077 | снят (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Хуторки пос. | 7,5 сот. | 1 450 000 | 193 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Аэлита-2 СНТ | 12 сот. | 1 500 000 | 125 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ладья СНТ | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Хуторки пос. | 5 сот. | 1 800 000 | 360 000 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Хуторки пос. | 10 сот. | 2 980 000 | 298 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Аэлита-2 СНТ | 6 сот. | 1 299 000 | 216 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Аэлита СНТ | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 92 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 740 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 000 / 55 968 / 103 191 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 108 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 853 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 597 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 086 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 646 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 16 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 19 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.1 км | Лесная Рапсодия-2 КП | 94 м² | 7,5 сот. | 9 700 000 | 103 191 | в продаже 09.11.2026 | сохраненная копия |
| 2.9 км | Веретенки д. | 95 м² | 6,3 сот. | 5 145 000 | 54 158 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Веретея ДНП | 95 м² | 6,3 сот. | 5 145 000 | 54 158 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Ветер ДНП | 84 м² | 8,4 сот. | 8 000 000 | 95 238 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Мосгазсетьстрой-9 СНТ | 100 м² | 6,3 сот. | 5 900 000 | 59 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Лесные Дали СНТ | 100,9 м² | 9 сот. | 4 200 000 | 41 625 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Истринские Сады КП | 107 м² | 6 сот. | 7 900 000 | 73 832 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Красная Горка СНТ | 100 м² | 6,4 сот. | 4 000 000 | 40 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Красная Горка СНТ | 100 м² | 7 сот. | 4 500 000 | 45 000 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Живописный СНТ | 90 м² | 7,2 сот. | 5 200 000 | 57 778 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.11.2026 | 2 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 08.11.2026 18:00 | новый объект | — → 2 000 000 |
Описание
Участок 6 соток, дом из бруса (старый). Баня с комнатой отдыха, веранда 6х3.