Волоколамское ш., 65 км от МКАД
Верхнее Сляднево д., Рузский гор. округ
Дом 130 м², участок 10 сот., газоблок.
Цена 2,4 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 16.05.2025.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 79/100 · уверенность 54 %
Земля ≈82 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 816 тыс. → дом ≈1,58 млн ₽, 12 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 70 тыс.–88 тыс. ₽/м², медиана 77 тыс.
Ремонт ≈2,3 млн, покупка после торга ≈2,04 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈10,48 млн / целевая ≈9,43 млн / пессимист. ≈8,38 млн → от пессимистичной прибыль ≈4,04 млн ₽, маржа 48 %, ROI 93 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: печь, скважина, газ, септик (по описанию).
До ст. Лесодолгоруково ≈11,5 км по прямой; до МКАД 65 км, на машине ≈1 ч 01 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24041
Рейтинг 79/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 31 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 50 % | 9.1 |
| торг | 5 | 95 % | 5.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 27 % | 1.6 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 79 % | 11.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 81 585 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 816 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 584 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 12 185 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Верхнее Сляднево д. | 19 сот. | 1 500 000 | 78 947 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Верхнее Сляднево д. | 15 сот. | 849 000 | 56 600 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Верхнее Сляднево д. | 12 сот. | 2 100 000 | 175 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Верхнее Сляднево д. | 11 сот. | 1 500 000 | 136 364 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Верхнее Сляднево д. | 27 сот. | 4 500 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Верхнее Сляднево д. | 15 сот. | 1 000 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Нижнее Сляднево д. | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Ивойлово д. | 35 сот. | 15 000 000 | 428 571 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Покровское с. | 10 сот. | 895 000 | 89 500 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Покровское с. | 15 сот. | 2 000 000 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 130 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 70 000 / 76 565 / 87 500 |
| цена объекта | 2 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 040 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 10 477 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 9 953 000 ₽ |
| продажа: целевая | 9 429 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 8 382 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 4 042 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 48 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 93 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.1 км | Руза парк комфорт КП | 138,6 м² | 7 сот. | 10 611 900 | 76 565 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Покровское с. | 100 м² | 7 сот. | 7 000 000 | 70 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Брикет пос. | 120 м² | 12 сот. | 10 500 000 | 87 500 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Новорижский Эдем КП | 150,5 м² | 12,7 сот. | 26 999 999 | 179 402 выброс, не в счёт | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.05.2025 | 3 000 000 | история площадки |
| 21.06.2025 | 2 800 000 (−200 000) | история площадки |
| 22.06.2025 | 3 000 000 (+200 000) | история площадки |
| 31.07.2025 | 2 800 000 (−200 000) | история площадки |
| 16.09.2025 | 2 600 000 (−200 000) | история площадки |
| 02.04.2026 | 2 800 000 (+200 000) | история площадки |
| 23.05.2026 | 2 600 000 (−200 000) | история площадки |
| 02.06.2026 | 2 400 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 400 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю не достроенный дом, оформили по новым правилам и зарегистрировали как недострой с кадастровым номером ( без налога). Свайный фундамент, металлический каркас, дом будет без усадки и перекосов. Планировка на 2 этажа. Возможность установки камина или дровяной печи. В дом заведена вода из скважины ( на скважину все документы) и выход в рабочий септик ( готов к эксплуатации), электричество 15кв. Дом расположен в жилой деревне Ижс, возможность глухих заборов, в отличии от Снт( запрет на глухие заборы)! 65км по Ново-рижскому шоссе без светофоров и пробок. Участок ровный, 10 соток, огорожен забором. Газ вдоль забора, деревня включена в программу бесплатной газификации, соседи уже подключились. Подключение с оборудованием около 300тр. Рядом речушка, в которой можно искупаться. Доступная инфраструктура; остановка автобуса до электрички, магазин, поликлиника, школа, детский сад, церковь, рынки. Круглогодичный подъезд к участку. Рядом Сычевские карьеры с дюнами в 3 минутах езды, красивое места, грибные леса. Просмотр по договоренности. Не всегда быстро доедем.