Объект №24028 · дом · в продаже

Волоколамское ш., 31 км от МКАД
Лесницыно КП, Истра гор. округ
Дом 100 м², участок 8 сот., бревно.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 04.11.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 5 раз).
Рейтинг 86/100 · уверенность 74 %
Земля ≈297 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 2,38 млн → дом ≈624 тыс. ₽, 6 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 9 в 10 км, 92 тыс.–184 тыс. ₽/м², медиана 146 тыс.
Ремонт ≈2 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈14,82 млн / целевая ≈13,33 млн / пессимист. ≈11,85 млн → от пессимистичной прибыль ≈7,3 млн ₽, маржа 62 %, ROI 161 %.
⚠ ROI 160 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены).
Коммуникации: газ — магистральный; свет — есть.
До ст. Истра ≈1,2 км по прямой; до МКАД 31 км, на машине ≈41 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24028

Рейтинг 86/100 · уверенность 74 %

Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 7 (разброс ₽/м² 15 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.

Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.

Оценки по фото и описанию (1-10)

оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном

Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.

Земля и цена дома

Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:

Экономика

Аналоги

приличные 9 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:

История цены

Объявления (площадки)

События

Описание

Участок 8 соток Ижс рядом с Истрой  газ, электричество, документы готовы. Продаю земельный участок площадью 8 соток в Истринском городском округе Московской области. При необходимости площадь можно увеличить до 10 соток. Участок находится в обжитой деревне недалеко от Истры и Истринского водохранилища. Это земли населённых пунктов с разрешённым использованием Ижс  можно построить жилой дом, оформить постоянную регистрацию и проживать круглый год. Не Снт: никаких членских взносов и регулярных платежей. Рядом уже построены современные частные дома, соседи живут постоянно. Электричество и магистральный газ проходят по границе участка. Главное преимущество  документы полностью готовы: выписка Егрн получена; Гпзу в наличии; уведомление о строительстве оформлено; границы участка установлены; документы готовы к сделке. Участок подходит для покупки в ипотеку. Также можно оформить строительство жилого дома с использованием льготной ипотечной программы со ставкой от 6%  при соответствии требованиям банка и действующей государственной программы. Рассматривается ипотека без первоначального взноса. Условия рассчитываются индивидуально с учётом выбранного проекта дома, комплектации и решения банка. На фотографиях представлен проект дома, который мы можем построить на этом участке. Это одноэтажный каркасный дом площадью 105 м2 для круглогодичного проживания. Габариты дома 12,3 × 8,5 метра позволяют удобно разместить его на участке 8 соток, сохранив место для парковки, зоны отдыха, сада, бани или хозяйственных построек. При увеличении участка до 10 соток свободного пространства для благоустройства будет ещё больше. Планировка дома: просторная кухня-столовая и гостиная  32,38 м2; две спальни  11 и 10,8 м2; два санузла  4,75 и 3,45 м2; две гардеробные  5 и 4,55 м2; хозяйственный блок  2,28 м2; постирочная  1,73 м2; крыльцо  7,8 м2. Характеристики проекта: общая площадь  105 м2; жилая площадь  54 м2; габариты  12,3 × 8,5 метра; один этаж; каркасная технология; свайный фундамент; фасад из фиброцементных панелей; вальмовая крыша с металлочерепицей. Дом можно построить на этом участке с подбором подходящей комплектации, отделки и инженерного оснащения. Стоимость строительства рассчитывается отдельно и зависит от выбранной комплектации. Расположение и инфраструктура. Участок расположен в районе Истры с удобным доступом к городской и загородной инфраструктуре. В пределах разумной транспортной доступности находятся школы, детские сады, медицинские учреждения, сетевые магазины, строительные рынки, пункты выдачи заказов, банки, кафе и железнодорожные станции. В соседней деревне работают школа и амбулатория. До Истры ходят автобусы 32 и 33. От железнодорожной станции Истра можно добраться до Москвы по Рижскому направлению. Рядом расположены Истра, Ламишино, Алехново, Лечищево, Рождествено, Сафонтьево, Синево, Бабкино, Большое Ушаково, Малое Ушаково, Якунино, Новораково, Никитское, Куртниково, посёлок гидроузла имени Куйбышева и Новый Иерусалим. Недалеко находятся река Истра, лесные массивы и Истринское водохранилище. Район подходит как для постоянного проживания, так и для строительства загородного дома для отдыха. До города Истры ориентировочно 810 км. До Мкад около 48 км. В Москву можно добираться по Новорижскому или Волоколамскому шоссе. Без серьёзных пробок дорога обычно занимает около 50-70 минут. Основные характеристики участка: площадь  8 соток; возможно увеличение до 10 соток; категория  земли населённых пунктов; разрешённое использование  Ижс; электричество проходит по границе; магистральный газ проходит по границе; Егрн, Гпзу и уведомление о строительстве в наличии; подходит для постоянного проживания и регистрации; нет членских взносов и обязательных платежей; участок подходит под ипотеку; возможно строительство дома площадью 105 м2; рассматривается ипотека без первоначального взноса. Я собственник, не агент. Без скрытых комиссий и дополнительных платежей. В объявлении представлен реальный участок  его можно приехать и