Волоколамское ш., 41 км от МКАД
Холщевики д., Истра гор. округ
Дом 49,8 м², участок 6,3 сот., бревно.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 06.11.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 66 %
Земля ≈238 тыс. ₽/сот. × 6,3 сот. = 1,5 млн → дом ≈2 млн ₽, 40 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 56 тыс.–160 тыс. ₽/м², медиана 92 тыс.
Ремонт ≈996 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,74 млн / целевая ≈4,26 млн / пессимист. ≈3,79 млн → от пессимистичной прибыль −180 тыс. ₽, маржа −5 %, ROI −5 %.
Коммуникации: свет — есть.
До ст. Холщевики ≈1,4 км по прямой; до МКАД 41 км, на машине ≈44 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24021
Рейтинг 24/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 45 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 84 % | 15.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 21 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 237 763 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 498 000 ₽ (6,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 002 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 40 201 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Холщевики д. | 7 сот. | 3 400 000 | 485 714 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Сигнал СНТ | 8 сот. | 2 600 000 | 325 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Пищевик СНТ | 9,5 сот. | 1 400 000 | 147 368 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Холщевики-1К СНТ | 9,5 сот. | 2 700 000 | 284 211 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Пищевик СНТ | 10 сот. | 1 680 000 | 168 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Жилкино д. | 7,5 сот. | 5 500 000 | 733 333 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Жилкино д. | 15 сот. | 12 000 000 | 800 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | станции Холщёвики пос. | 6 сот. | 1 680 000 | 280 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Холщевики-2 СНТ | 15,2 сот. | 3 400 000 | 223 684 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Жилкино д. | 10,8 сот. | 5 500 000 | 509 259 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 49,8 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 996 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 56 000 / 92 047 / 160 000 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 739 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 502 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 265 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 791 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -180 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −5 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −5 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.1 км | Чеховское ВИЭСХ СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 700 000 | 74 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Филатово д. | 50 м² | 7 сот. | 2 800 000 | 56 000 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Дубки СНТ | 52 м² | 6 сот. | 5 700 000 | 109 615 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Котово д. | 52,7 м² | 8,5 сот. | 8 400 000 | 159 393 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Мастерград КП | 44,2 м² | 6 сот. | 5 900 000 | 133 484 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Газовик СТ | 45,3 м² | 6 сот. | 4 200 000 | 92 715 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Рижская Дубрава КП | 50 м² | 6 сот. | 8 000 000 | 160 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Поляна ДСК | 60 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Осинки СНТ | 58 м² | 7,4 сот. | 5 300 000 | 91 379 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Лужки-89 СНТ | 54 м² | 8 сот. | 4 600 000 | 85 185 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.11.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Циан | 3 500 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 08.11.2026 18:00 | новый объект | — → 3 500 000 |
Описание
Продается дом в деревне Холщевики площадью 49,8 м2 с участком 6 соток. Дом бревенчатый с пристройкой из кирпича, готов для круглогодичного проживания, две жилые комнаты, кухня. Коммуникации: электричество, отопление газовое. Удобное расположение: Волоколамское шоссе, 15 минут на автобусе до ж/д станции Холщевики, рядом п. Глебовский. Все интересующие вопросы по телефону. Собственник.