Волоколамское ш., 48 км от МКАД
Нектар-2 СНТ, Истра гор. округ
Дача 30 м², участок 7 сот., брус.
Цена 2,95 млн ₽, снижали с 3,95 млн; первая цена 3,95 млн ₽ от 15.09.2025.
Рейтинг 34/100 · уверенность 55 %
Земля ≈208 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 1,45 млн → дом ≈1,5 млн ₽, 50 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 69 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 89 тыс.
Ремонт ≈300 тыс., покупка после торга ≈2,51 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,13 млн / целевая ≈2,82 млн / пессимист. ≈2,51 млн → от пессимистичной прибыль −300 тыс. ₽, маржа −12 %, ROI −11 %.
Коммуникации: скважина; нет септика (туалет вне дома); в описании: печь, баня.
До ст. Ядрошино ≈2,5 км по прямой; до МКАД 48 км, на машине ≈50 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23993
Рейтинг 34/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 17 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 74 % | 15.9 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 96 % | 6.9 |
| участок | 5 | 27 % | 1.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 207 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 452 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 498 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 49 933 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Хуторки пос. | 7,5 сот. | 1 450 000 | 193 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Хуторки пос. | 12,4 сот. | 3 600 000 | 290 323 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Хуторки пос. | 5 сот. | 1 800 000 | 360 000 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Хуторки пос. | 10 сот. | 2 980 000 | 298 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Агрополис СНТ | 6 сот. | 2 200 000 | 366 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Хуторки пос. | 14 сот. | 2 000 000 | 142 857 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Хуторки пос. | 13 сот. | 1 990 000 | 153 077 | снят (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Ядромино д. | 20 сот. | 6 500 000 | 325 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Ладья СНТ | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Ядромино д. | 6 сот. | 2 000 000 | 333 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 69 444 / 89 020 / 100 000 |
| цена объекта | 2 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 507 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 134 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 977 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 821 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 507 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -300 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −12 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −11 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Агротехник СНТ | 35,9 м² | 6 сот. | 3 400 000 | 94 708 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Веретенки СНТ | 36 м² | 6,3 сот. | 2 500 000 | 69 444 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Ядрошино НИИРТА СНТ | 36 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 83 333 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Салют-2 СНТ | 35 м² | 6,3 сот. | 3 500 000 | 100 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Альтаир-2 СНТ | 22 м² | 6 сот. | 950 000 | 43 182 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.09.2025 | 3 950 000 | история площадки |
| 10.10.2025 | 3 750 000 (−200 000) | история площадки |
| 31.12.2025 | 3 550 000 (−200 000) | история площадки |
| 21.09.2026 | 3 300 000 (−250 000) | история площадки |
| 25.10.2026 | 2 950 000 (−350 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 950 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачу 7,2 сотки с домом и баней. Продам уютную дачу 7,2 сотки, дом 30 м2 (два этажа), баня с комнатой отдыха, хозпостройка. Всё в хорошем состоянии. Дом: ·каркасный на ленточном фундаменте. · Два этажа, отделан вагонкой. · Печь отлично отапливает, создаёт уют. · 1 этаж: диван, кровать, 4 спальных места. · 2 этаж: две комнаты. · Веранда большая. · Внутри: шкаф, стол, стулья, газовая плита, холодильник, микроволновка. · Вода: скважина, заведена в дом, нагревается бойлером. · Электричество разведено по дому. Баня: · С душевой (бойлер), комнатой отдыха. Участок: · Ровный, правильной формы, облагорожен. · Забор: профнастил со стороны улицы, деревянный и сетка с соседями. · Плодовые деревья: яблоня, слива, вишня, груша. · Кусты: крыжовник, малина, смородина, голубика, ежевика и тд. · Газон, цветы. · Машиноместо с отдельными воротами. · Навес с рабочей зоной. Удобства: · Туалет на улице. · Продуктовый магазин в 78 минутах пешком. · Ж/д станции Ядрошино и Корсаковская 3 км. · До Волоколамского шоссе 1,5 км, автобусная остановка. · Магазины (Озон, Вайлдберриз, Пятерочка и др.) 5 минут на машине. Документы: · 1 собственник. · Ипотека (обременение снимается после сделки). Причина продажи: покупка квартиры.