Волоколамское ш., 48 км от МКАД
Агротехник СНТ, Истра гор. округ
Дача 35,9 м², участок 6 сот., брус.
Цена 3,4 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 06.05.2026.
Рейтинг 27/100 · уверенность 56 %
Земля ≈163 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 979 тыс. → дом ≈2,42 млн ₽, 67 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 67 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 80 тыс.
Ремонт ≈718 тыс., покупка после торга ≈2,89 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3 млн / целевая ≈2,7 млн / пессимист. ≈2,4 млн → от пессимистичной прибыль −1,2 млн ₽, маржа −50 %, ROI −33 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Ядрошино ≈2,7 км по прямой; до МКАД 48 км, на машине ≈47 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23976
Рейтинг 27/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 11 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 74 % | 17.1 |
| торг | 5 | 19 % | 1.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 7.3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 163 141 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 979 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 421 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 67 437 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Хуторки пос. | 12,4 сот. | 3 600 000 | 290 323 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Хуторки пос. | 7,5 сот. | 1 450 000 | 193 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Хуторки пос. | 14 сот. | 2 000 000 | 142 857 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Хуторки пос. | 13 сот. | 1 990 000 | 153 077 | снят (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ладья СНТ | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Хуторки пос. | 5 сот. | 1 800 000 | 360 000 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Хуторки пос. | 10 сот. | 2 980 000 | 298 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Аэлита-2 СНТ | 12 сот. | 1 500 000 | 125 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Аэлита-2 СНТ | 6 сот. | 1 299 000 | 216 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Рубцово д. | 15 сот. | 3 800 000 | 253 333 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 35,9 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 718 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 66 667 / 80 416 / 100 000 |
| цена объекта | 3 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 890 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 005 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 855 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 704 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 404 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 204 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −50 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −33 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.3 км | Веретенки СНТ | 36 м² | 6,3 сот. | 2 500 000 | 69 444 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Ядрошино НИИРТА СНТ | 36 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 83 333 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Агрополис СНТ | 42 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 23 810 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Нектар-2 СНТ | 30 м² | 7 сот. | 2 950 000 | 98 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Рассвет СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 37 500 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Салют-2 СНТ | 35 м² | 6,3 сот. | 3 500 000 | 100 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Мукомол-1 СНТ | 40 м² | 6 сот. | 3 100 000 | 77 500 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Лукша-1 СНТ | 40 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 87 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Лукша-1 СНТ | 40 м² | 7 сот. | 2 770 000 | 69 250 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Елочка СНТ | 45 м² | 6,3 сот. | 3 000 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.05.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 20.10.2026 | 3 400 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 400 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютная дача площадью 6 соток, построенная в 2020 году. Дом двухэтажный с евро ремонтом, что обеспечивает комфортное проживание. На участке расположены ухоженные деревья и кустарники. На территории имеется электрическое отопление, а также выгребная яма для канализации. Для удобства предусмотрена зона отдыха с деревянными скамейками и мангал. Участок огорожен забором. Дом расположен в Снт с развитой инфраструктурой, рядом есть магазин. Удобный подъезд по асфальтированной дороге, поблизости находится железнодорожная станция и автобусная остановка. Разумный торг уместен.