Волоколамское ш., 37 км от МКАД
Луна-1 СНТ, Истра гор. округ
Дача 81,1 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 25.10.2026.
Рейтинг 31/100 · уверенность 65 %
Земля ≈271 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,63 млн → дом ≈1,87 млн ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 36 тыс.–79 тыс. ₽/м², медиана 65 тыс.
Ремонт ≈1,52 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,94 млн / целевая ≈4,44 млн / пессимист. ≈3,95 млн → от пессимистичной прибыль −547 тыс. ₽, маржа −14 %, ROI −12 %.
Коммуникации: нет септика (туалет вне дома); газ — по границе; свет — есть; в описании: печь, колодец.
До ст. Чеховская ≈4,7 км по прямой; до МКАД 37 км, на машине ≈48 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23969
Рейтинг 31/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 9 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 90 % | 16.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 79 % | 4.8 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 48 % | 7.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 271 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 628 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 872 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 083 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Луна-1 СНТ | 12 сот. | 5 300 000 | 441 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Конструктор СНТ | 6,2 сот. | 2 200 000 | 354 839 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Луна-3 СНТ | 6 сот. | 3 000 000 | 500 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ефимоново д. | 6,8 сот. | 2 162 400 | 318 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Зенькино д. | 7,2 сот. | 1 900 000 | 263 889 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ефимоново д. | 12 сот. | 3 300 000 | 275 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ефимоново д. | 6,6 сот. | 3 700 000 | 560 606 | снят (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ефимоново д. | 10 сот. | 5 000 000 | 500 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Ефимоново д. | 8,5 сот. | 1 100 000 | 129 412 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Ефимоново д. | 9 сот. | 2 430 000 | 270 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 81,1 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 522 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 500 / 64 902 / 79 487 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 937 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 690 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 443 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 950 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -547 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −14 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −12 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Луна-3 СНТ | 78 м² | 6 сот. | 6 200 000 | 79 487 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Бужарово д. | 82 м² | 8 сот. | 2 900 000 | 35 366 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Луна-1 СНТ | 96 м² | 6 сот. | 7 499 000 | 78 115 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Радуга-2 СНТ | 80 м² | 9 сот. | 5 000 000 | 62 500 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Топаз СНТ | 74 м² | 8,2 сот. | 5 000 000 | 67 568 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Ябедино д. | 74 м² | 8 сот. | 4 990 000 | 67 432 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Агрохимик СНТ | 89 м² | 6 сот. | 5 990 000 | 67 303 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Куртасово СНТ | 80 м² | 6,7 сот. | 5 000 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Зенькино д. | 100 м² | 6,6 сот. | 3 550 000 | 35 500 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Москворечье СНТ | 80 м² | 8 сот. | 4 700 000 | 58 750 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.10.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
* Недорогая Дача в уютном, окруженном зеленью Снт "Луна-4" недалеко от города Истра. Земельный участок 6 соток, ровный, сухой, правильной формы, огорожен. На участке два домика, один с печкой (статус жилого дома Возможна Прописка), другой с кухней. Электричество есть, есть душ, на участке колодец, туалет на улице. Газ по границе, есть возможность подключиться. Участок на крайней линии, дальше лес. Прекрасное место для отдыха на все лето! Один взрослый собственник, будет на сделке лично, чистые документы, полная стоимость в договоре купли-продажи, нет никаких обременений-ограничений-маткапиталов и т. Д. Звоните, записывайтесь на просмотры!